文档介绍：2012北京世爵源墅别墅项目营销策划方案
制订‘世爵源墅’自己的市场法则
-‘世爵源墅’营销策划安排
别墅市场的解析
房地产是一个局; 别墅是一个局; 我们的对手-买房人也是一个局; 要破局,先要入局!
北京别墅市场印象
市场篇
北京的别墅印象,传统的就是机场路,就是西山,就是
温榆河,要么靠近机场,要么有山有水,其实根本还是
有钱,经济发达了,别墅也就有了,两者就像一对孪生
兄弟,只不过经济是哥哥,别墅是弟弟,先有哥哥,后
有弟弟; 于是,有了BDA经济技术开发区,就有了亦庄的别墅; 有了CBD,就有了京沈高速的别墅。
别墅印象。
BDA,没有山,也没有水,京沈高速边的别墅也
不依山傍水,出来一个就被市场消灭一个;
看来,别墅的文化生活才是市场所真正需要的。
别墅印象。
别墅解读。
从市场现状来看,有的别墅热销,有的别墅空置率较高,这说明市场的供给和需求较为严重存在错位的现象;
因别墅市场的行业利润率高,门槛较低,导致开发商进入这个市场的数量较多,使整个市场的开发量较大;
市场供应结构不合理,中高档别墅的比例过高,达到了50%以上;
北京的别墅大部分在克隆的是北美或欧洲的风格,同质化严重;
随着经济型别墅的进入,别墅本身的纯粹性、高端品质会发生异化。精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势,其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代。
区域别墅印象
应该说:京沈高速边的别墅之局是个好局!
京沈高速边的别墅之局
近几年,京沈高速沿线别墅带逐步形成,以交通便利性为地区的
主要优势,但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升,因此价
格普遍以中低价位为主,大规模的开发也使各项目自成体系,但
未形成类似温榆河和京顺路一样的集中热点。但是不管是康城2-香草天空,还是安德鲁斯,虽然价格不像机场
路动辄3000美金,可从2004年后,开发商几乎就没有犯过愁。
6600
01>.8
295100
联排
水郡长安
/
27000
联排
天地美墅
9000
200000
联排、叠拼、双拼、独栋
安德鲁斯
6000
1000000
联排、叠拼
康城
16600
73900
联排、独栋
运河上的院子
4500
128200
叠拼、联排
尚东庭
报价
容积率
建筑面积
物业类型
项目
京沈之局的棋子们
京沈之局的棋子们
京沈之局的棋子,现在实际寥寥无几,开发商们非常聪明的错开了
入局的时机,没有形成真正的正面竞争。从2004年起,由于合适的产品定位、合适的推广安排,相继得到市
场的认可,销售率不断攀升,我们也不妨来看看:
康城
产品定位:
CBD湖景叠拼别墅
产品卖点:
项目总规划100万平方米
20万平米的高尔夫公园
6000亩的天然绿化林带和25平方公里的绿色稻田
产品均价:6000
安德鲁斯
产品定位:
CBD高尔夫原乡别墅
产品卖点:
高尔夫球场
高尔夫园林景观
产品均价:9000
安德鲁斯
项目产品分布:
产品面积区间
产品解析
水郡长安
产品定位:
看得见国贸的联排别墅
产品卖点:
通惠河水景
长安街上再现长安
产品均价:6500
俗不俗,俗!又是CBD,是的,又是CBD,留意一下,他们的诉求却是CBD以外的一种差异性生活状态的描述!重要的是:他们成功了!
产品诉求:
在CBD工作,在香草天空下浪漫生活;
在这里,建筑固守高尔夫的礼仪;
产品定位:
CBD湖景叠拼别墅
CBD高尔夫原乡别墅
看来,生活的文化不可缺失!
看来,别墅的生活文化更不可缺失!
做别墅,需要精神文化的力量!
总结:从区域内市场需求状况我们可以发现高品质的,
具有丰富生活文化的联排别墅项目比例较少,加之本
地区的逐步成熟性和发展方向的明确,以及依托高速
的便捷交通,市场需求还会进一步增长,远未达到市
场饱和状态。
市场总结
世爵源墅的产品解读
产品篇
为既有市场规则所困
本项目作为Townhouse产品,所处区位无优越的自然景观可言,不具备天然休闲生活品质
通州作为北京新城,历来被视作分散内城居住压力的区域,并不被认同为具有高尚居住氛围的区域,我们要向京沈高速靠一靠
就区域而言,本案没有突出附加值,仅有的水景附加值被现实击穿
世爵源墅的局
以追求“大”到追求“生活舒适”,再到“精神的品位”,自古以来别墅的居住者就是讲究的精神贵族!
世爵源墅,应该扭转这种被动的局面——我们应该既体会项目物理属性的浮华,又提供给需要她的人一个展示自己是精神贵族的机会!
世爵源墅的局
先来看看联