文档介绍：2012年3月24日南京银河湾紫苑营销策略案(初稿)
城东腹地·4A景区园林· 收官藏品【豫园】
南京银河湾紫苑营销策略案(初稿)
----华光地产品牌营销策划部
2012年3月24日
银河湾紫苑周边竞争项目分析
Market analysis
在售项目一:宇业3>.东方红郡
开盘时间
2012-3-3
入住时间
2013-1-31
占地面积
98423㎡
建筑面积
295270㎡
容积率
绿化率
35%
商业面积
10万㎡
主力户型
86—160㎡
建筑风格
现代风格
园林风格
现代园林
销售均价
86㎡两房8800元/㎡,126㎡三房9600元/㎡
SWOT分析
优势分析:
约30万平米总建筑规模,麒麟镇现有开发楼盘中具有一定的规模优势;
社区规划近10万㎡的商业物业,物业含括星级酒店、购物中心、精装公寓,配套优势明显;
住宅多数为一梯两户板式建筑结构,并且多为11层建筑,各户型通风采光性良好;
86—160 ㎡多种户型,二房至四房,可满足首置与首改及投资客户的需求;
处于麒麟镇中心位置,三面环城市主次干道,并规划有8号线地铁直接连接商业体内,交通便捷,未来的升值空间巨大。
紫苑相对于东方红郡的优势分析:
品牌优势:银河湾10余年的品牌沉淀,银河湾花园与紫苑已经在麒麟板块运作6年多,在麒麟板块内具有决定的品牌优势;
建筑优势:新古典主义立面风格的建筑,全八层电梯洋房设计,次类洋房不仅在东城麒麟镇稀有,在南京也为数不多;
园林优势:银河湾产品以园林享誉业界,经过13太园林建造水平的升级,紫苑的园林将以景区园林的标准来打造;
户型优势:86--126 ㎡的户型面积区间,二房至四房的多达7种户型可供选择,同样面积多间房的设计理念,优势明显;
营销力优势:银河湾不仅仅产品设计优,品牌口碑传播力强,销售团队的销售执行力和整合推广的能力也强,有比较优势。
在售项目二:麒麟山庄
开盘时间
2012-3-24
入住时间
2013-1
占地面积
338500㎡
建筑面积
419038㎡
容积率
绿化率
51%
物业费
1元/㎡
主力户型
110—150㎡
建筑风格
现代风格
园林风格
现代园林
销售均价
16号栋8500元/㎡,17号栋9500元/㎡
SWOT分析
优势分析:
纯居住的大社区,规划总建筑面积超40万平,在麒麟片区现在商品房开发项目中,单个项目规模最大;
项目已开发有两期物业,并已交付,有一定的成熟社区形象,有相对的展示体验销售优势;
香港开发资金,开发理念相对靠前,对于购房群体而言,有一定的吸引力;
项目整体规划依地势而建,地势起伏,建筑错落有致,,超51%的高绿化率,社区的居住舒适性较好;
社区内规划适量的商业配套,同时有高档独立会所的配套设计,专注舒适性住宅的定位吸引着一些有品位的客户。
紫苑相对于麒麟庄园的优势分析:
品牌优势:银河湾10余年的品牌沉淀,而麒麟山庄为其公司开发的首个项目,开发品牌不如我们;
建筑优势:新古典主义立面风格的建筑,全八层电梯洋房设计,次类洋房不仅在东城麒麟镇稀有,在南京也为数不多;
园林优势:银河湾产品以园林享誉业界,经过13太园林建造水平的升级,紫苑的园林将以景区园林的标准来打造;
户型优势:86--126 ㎡的户型面积区间,二房至四房的多达7种户型可供选择,同样面积多间房的设计理念,优势明显;
营销力优势:银河湾不仅仅产品设计优,品牌口碑传播力强,销售团队的销售执行力和整合推广的能力也强,有比较优势。
紫苑收官之作项目分析与定位
The customer makes a reservation
银河湾麒麟镇收官之作
项目地址
南京麒麟镇
开发商品牌
华光集团
占地面积
16425㎡
总建面
㎡
容积率
绿化率
%
面积区间
86--126㎡
建筑风格
新古典主义
园林风格
皇家园林
住宅户数
167户
商业套数
67套
项目所在区位分析
本案
户型设计配比情况统计
序号
户型名称
户型面积
户型
套数
户型比例
备注
1
A1
104㎡
三房二厅一卫
2
A1’
106㎡
三房二厅一卫
3
A1’’
105㎡
三房二厅一卫
4
A2
85㎡
二房二厅一卫
5
B1
127㎡
四房二厅二卫
6
B2
116㎡
三房二厅二卫
7
C1
113㎡
三房二厅一卫
经典户型设计及分析
其它户型情况
紫苑新古典主义美学建筑
银河湾的建筑之美: