文档介绍：2012年海城“御景尚品”项目品牌策略及推广方案
海城兴惠地产
“御景尚品”项目品牌策略
与推广包装方案
2012-5-13
目录
第一部分项目数据梳理
第二部分项目定位
第三部分整体营销策略
第四部分策略实施宗旨
第五部分策略实施重点
第六部分阶段部署构思与执行要求
第七部分营销工作流程表
第八部分媒介推广思路
第九部分促销SP活动策略
第十部分公关PR活动策略
第是一部分费用预算
第十二部分总结
第一部分项目数据梳理
1、项目名称:
海城《御景尚品》楼盘。
商业街叫做《御景新天地》。
2、地理位置:
项目位于海城市响堂管理区新立桥南红光及箭楼地块,周边四面沿街,交通方便,目前是海城市家居、建材、五金等商品集中的区域,周边新立住宅较多,商业氛围较浓。
3、地块四至:
项目北面为滨河西路,东面为新规划的新立路、西面为新规划的永新街、南面为规划中的道路。
4、土地性质:
商住用地,使用年限为70年(部分为商业用地,使用年限为40年)。
5主要规划指标
土地面积:294000平方米。用地性质:商住用地。
6、用地使用强度:
建筑密度:≤40%;容积率:≥23>.0且≤; 绿地率:≥25%。
7、地块数据:
地块一:总建筑面积约为150000-170000平方米;
商业面积约65000平方米(门市房面积约为41417平方米、快捷酒店5000平方米,商业会所4500平方米,回迁商业14083平方米);
住宅面积105000平方米(小户型住宅面积5000平方米,普通住宅由多层、小高层组成共100000平方米)
共约为970户;
地块二:总建筑面积约165000-200000平方米
商业面积22500平方米;
住宅面积177500平方米,共约为1723户;
地块三:总建筑面积约为169000-235000平方米;
商业面积30000平方米;
公建小学建筑面积6000-8000平方米;
住宅建筑面积约197000平方米,共约为1913户。
8、周边配套设施现状;
政府:项目北侧两座大桥开车15分钟到达市政府; 开车5分钟到荒岭街道办事处。
教育:项目在西南角有3年幼儿园和6年小学。还有海城私立同济小学,海城同济中学以及辽宁广播电视大学海城学院。
医院:项目北侧有世康大药房,东侧开车过新立桥行驶10分钟有妇儿医院。
银行:项目北侧有海城商业银行、农业银行、中国信合等几家银行的办理处。
9、环境分析:
区域环境:地块周边新建住宅项目渐趋增多,区域整体形象看好,关注度大大提高。
居住环境:交通条件便利通达,人流量大、车流量大。
景观环境:项目东北侧有海城的母亲河---海城河,享有景观优势。
商业环境:附近是建材一条街,聚集家居建材行业的各个商户,包括餐饮行业商户。
第二部分项目定位
1、形象定位
公寓:双城中心的生活坐标
未来商业配套的酒店、商业街、购物广场、会所四大功能联动发力,形成巨大的生活和居住的磁场,充分发挥城市综合体的魅力与国际生活方式的接轨,所以本案公寓的区位将成为新城与旧城中心生活的新坐标。
住宅:海城名校学府国际社区
2010年,海城蝉联“中国十大最具幸福感城市”,幸福感主要来源于城市生活的便利性和丰富性,特别市海城对于社保体系的完善和社会基础教育的发展,所以我们的住宅要体现出教育和生活保障的高品质配置,突出我们主要学府优势和综合体配套优势。
商业:海城首席综合体
全市地区生产总值、财政一般预算收入、全市税收收入等各项经济指标都实现了大幅增长,更多的就业和外贸投资呈现突飞猛进发展,形成了中高端购买力和生活群体消费,所以定位成为首席生活类型的综合体,更加亲近中高端的人群进行选择性购买。
2、产品定位
公寓:海城首席综合体顶级商住公寓
卖点:商住共用,综合体顶级公寓
住宅:新古典主义都市风格的高端亲水生活住宅
卖点:都市风格,高端物业,园区景观亲水系,生活配套
商业:现代简约建筑风格的高端品味生活休闲街
卖点:简约建筑,高端品味,生活休闲体验街
3、价格定位
目前海城区域房地产市场价格不断走高,在价格不断提升的过程中要以价格策略来促进房屋的销售。御景尚品项目本阶段主要运用了三种价格策略,一是阶段提升策略;二是差异定价策略;三是特定房源特价销售。
1) 阶段提升策略。
根据入市物业品种和前期销售率,逐步提高入市物业和单位价格,稳步提升。工程进度和卖点逐步兑现,如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等,为价格稳步提高提供有力物质基础。
2) 差异定价策略。
根据物业单位朝向、区位、总量、结构等多元特质,采用差异定价方式(一房一价)。差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出