文档介绍：2012长沙恒力侯家塘项目提报
恒力侯家塘项目提案报告
首先,感谢贵司给我方在这样一个主流地块项目的机会
经过两周的基础调研、长沙100多个盘的详细摸排
我方大胆设想、小心求证,通过长沙团队与武汉团队共同研究
我们完全有信心达成贵司在本项目上设定的目标
本次汇报主要解决三个问题:
1、项目一期定位问题
2、项目一期营销策略把控
3、项目二期物业初步建议
市场研判
项目二期物业
发展初步建议
报告思路
本体分析
项目定位
构建营销
战略体系
生存OR毁灭
这是个问题?
—莎士比亚
让我们先看看下面一组对比数据
64万?
190万
18月?
45月
首先让我们先看看三种物业的区别:
类别
用地性质
产权类型
产权年限
产品特点
目标客户及功能需求
住宅公寓
住宅用地
公寓
70年
户型面积小,30~60平米;精装修交房标准,拎包即可入住,配套设施完善,物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务,销售价格一般高于区域整体水平。
高级白领及投资客,低首付、低月供,精装修交房,配套完善,交通方便, 具有较大投资价值,升值潜力大。
商务公寓
一般为综合性用地或商业用地
商务公寓
50或40年
一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公,具备写字楼功能,可注册公司,价格相对写字楼较低,首付最低5成,按揭15年,产权性质为商务公寓,介于住宅与商业之间,非纯写字楼。
自用型客户,尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好,投资者可作为商住型出租,投资回报率高,可注册公司,价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引
写字楼
商业用地或综合性用地
办公
40年
一般处于城市核心地段及商务中心区,纯办公性质,首付5城,按揭15年,产权性质为办公。
投资型客户或自用型客户,一般为大中型企业办公所用,对物业的外立面、水电智能化、停车、电梯等均具有较高的要求。
我们将产品分为三种物业类型:
住宅公寓、商务公寓、纯写字楼
这三种物业定位之间,我们如何取舍?
可从政策、市场、案例、客户四个方面来看
面对非理性的房地产市场,政府重拳出击,“新国八条”、12次上调存储准备金、三次加息,遏制了房产投机行为、缓解了房价上行压力,覆盖面之广、手段之严厉实属罕见;11年调控政策严厉而不精准,虽达到调控目的但损害了刚需的购房利益,忽略了刚需、首置的购房方需求,加重了其购房负担,更有甚者打消购房计划。
回顾2011:
2011政策细则详见附件1
长沙楼市“调“”缩““变””降“
长沙版温柔限购令:限小不限大、限新不限旧、限内不限外;商业并未受影响,可以预计受住宅限购影响,资本会向商业地产转移。
出台时间
2011年3月4日
细则内容重点
自本通知发布之日起,暂执行以下购房管理措施:对在本市市区(市辖五区,下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭),限购一套90平米(含)以下新建商品住房;对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭,在主城区限购一套90平米(含)以下新建商品住房;对在本市市区,已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平米(含)以下新建商品住房。
2011政策回顾——限购让商业地产春天来临
2012新政:“坚持”、“精细”可用两次来粗略说明2012新政,“两会”温总理指出:“房价远远没有达到合理水平、坚持房地产调控政策不动摇。”,同时全国大范围推行“保刚需”政策,银行贷款利率回归基准、上调公积金贷款额度,购置首套房的契税优惠,银行贷款、放款门槛的放宽,刚需客户乘势入市。
2012中国房地产宏观政策主基调:
坚持房地产调控不动摇。
最高可贷八成公积金贷款松绑释放楼市刚需
近日,武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。两成首付购房政策悄然回归市场二线城市的典型代表武汉近日公积金政策的调整最为引人注意。新政策规定对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。也就是说,只需支付两成首付,贷款人就可以轻松买房了。
首套房贷利率85折来袭
首套房贷再度传来松动的消息。继今年1月各银行纷纷取消房贷利率加价,回归基准利率之后,近期又重启利率9折甚至85折优惠。
从贷款申请条件来看,85折优惠利率尚未普遍,但基准利率开始淡出,多数购房者能够申请到9折利率优惠的房贷。若是资质条件较好的优质客户,可以申请到85折优惠利率。与此同时,首套房贷审批与发放的周期缩短。较之去年下半年需要排队1至2个月时间,工行、中行等已将房贷审批时间缩短至1周左右。换言之,首套房贷的申请变得容易了,贷款成本也降低了。
在政府、地方“保刚