文档介绍：WDWY-WI-MM7301前期介入阶段与工作内容要点
前期介入阶段
与工作内容要点文件编号:WDWY-WI-MM7301
版本状态:A/0
生效日期:2005/01/01
1 适用范围
本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2 物业介入阶段与工作内容
21>.1 项目规划设计阶段
项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于:
整体布局是否有利于日后开展物业管理工作;
在满足消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求:
包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
公建的配套设计和功能分配;
绿化与景观系统设计的功能及经济性;
配套与公共设施的配置种类、数量及分布;
物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求;
户型的平面设计是否合理;
建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
施工图设计阶段
施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
土建
屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
门、窗的材质;
屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
烟道、排气道的位置;
广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
配套
室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;
各种设备产生的噪音对业主的影响;
各种设备总控制开关是否设在公共区域内;
各种设备设施的能源消耗;
室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;
设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
施工阶段
施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求)
门、窗质量及售后服务;
智能化设施设备质量及后期维修保养成本;
供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
施工过程介入
房屋质量控制;
隐蔽工程检查验收记录;
设计变更记录的收集;
设施、设备的安装调试及售后服务;
成品保护;
体育设施、儿童游乐设施质量;
水景设施防水施工监管。
营销介入(配合)
销售承诺对物业管理造成的影响;
发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任;
协助项目所在公司拟订业主临时公约;
协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续;
具体按《营销配合管理规定》执行。
3 各阶段物业介入通用关注要点
设备房包括:配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。
:
独立用房,面积适用;
有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;
地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;
配有专用灭火器1-2个位置;
预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;
有应急通讯、照明设施;
窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬;
位置合理,减少管道交叉和总长度;
对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;
主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
电梯机房设置有专用工具挂置位置;
二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置;
配电机房设备前设有专用的绝缘垫;
二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;
水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;
二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;
宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;
发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);
配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备;
供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。
公共房屋
管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)
满足功能要求;
自然采光、通风、防水、防潮;
配有相应的办公设施、工具;
位置便于住户来访;
大小能满足人员工作要求;
配有空调(采暖)系统;
装