文档介绍：保利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划
保利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划
呈:湖南保利房地产开发有限公司
世联地产·保利麓谷林语项目组
2012年11月28日
会议共识&争议
11月20日会议达成的共识以及分歧
回顾
11月20日月度会议几方达成的共识
2、推新盘:项目13年以综合体形象出街,以形象带价值
3、区域中心:综合体定位为辐射10公里的区域级中心
4、提前招商:通过专业商业运营公司提前招商,年前确定主力店及旗舰店
5、渠道安排:线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象,线下“3新1火12季”格式推公寓
1、目标:写字楼、公寓、商业销售完毕,清盘10亿
按达成共识的内容铺排推售
123>.12
时间
销售货源
商业
3新1火12季格式推售公寓
写字楼形象及蓄销期
担心出现问题:
①写字楼与公寓同期售卖,两物业之间存在争夺客户的情况?
②若公寓卖不动,线上是否要主推公寓?若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广?若主推,进入2012年同期推两种产品的尴尬局面。
11月20日月度会议中需再延展的问题:
1、写字楼体量及标准:3-A是否改写字楼,做成什么样的写字楼
2、综合体的价值体系:支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的?
3、综合体如何售卖:综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的,如何能完成年度清盘销售目标
本次报告将努力解决以上问题
写字楼体量及售卖
3-A写字楼or公寓
写字楼如何售卖
PART1
前提
月份
9月
10月
11月
剩余货量
月均去化
去化
76
55
28
1800
150
项目
长房时代城
红公馆
建安像素汇
雅阁国际
阿普阿布
月均去化
48
30
21
5-8
25
公寓平均每月需销售150套,是市场出货速度的3-5倍,是目前本项目出货速度的2倍
3-A作为写字楼售卖的前提:
①解决公寓售卖的出货压力问题
②减少公寓货量,为错峰推售争取时间
③通过转型,拓宽公寓的售卖途径
3-A
定位依据
河西商务市场分析
河西宏观环境分析
河西规划分析
河西经济发展
河西商务供需市场分析
河西商务租赁市场分析
写字楼OR公寓?
长沙宏观商务环境
河西商务客户分析
商业公寓的特殊性
壹●河西宏观环境分析
河西宏观环境分析
河西规划分析
河西经济发展
长沙宏观商务环境
长沙宏观商务环境良好:长沙写字楼步入“成熟发展阶段”
长沙宏观商务环境
河西经济基础良好:河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西
,%,为近5年来的最高值。处于长沙市内六区的第三位,仅次于雨花区和芙蓉区。
岳麓区自2000年以来,通过优惠政策的牵引和产业园区的号召,越来越多的国际国内知名企业相继入驻岳麓区。典型代表有:中联重科、双鹤医药、威胜电子、湖南拓维、江南兵器、梦洁家纺、五强集团、红太阳光电、红星美凯龙等等
岳麓区第三产业发展迅速,,%,%。
河西经济基础
河西规划利好:大河西先导区规划下,河西写字楼快速建设,正在逐步形成规模效应
大河西先导区规划图
大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级:规划区、核心区以及起步区,并在此基础上实行三步走的策略。第一步,起步阶段(2008—2012年),核心区骨架基本拉开,起步区主体功能区基本形成;第二步,快速发展阶段(2013—2020年),综合实力全面提升,核心区主体功能区基本形成;第三步,成熟发展阶段(2021—2030年),基本实现现代化,带动辐射能力显著增强,先导区基本建成。
核心区
起步区
河西规划分析
河西写字楼发展步入“快速发展阶段”
河西写字楼发展宏观商务环境利好:
——长沙写字楼发展步入“市场化发展成熟阶段
河西写字楼发展经济基础良好:
——河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西
河西写字楼发展规划利好:
——大河西先导区规划下,河西写字楼快速建设,正在逐步形成规模效应
贰●河西商务市场分析
河西商务市场分析
河西商务供需市场分析
河西商务租赁市场分析
河西商务客户分析
在河西写字楼快速发展的环境下,河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段,购买写字楼需求量大逐步增大
萌芽阶段
启动