文档介绍：博思堂2013年郑州企业公园年度营销推广策略
2013年,
建立敌后根据地
才能打胜仗!
企业公园2013年年度营销推广策略
博思堂观点:
1、台面上的传统营销不能实现有效来电来访,更不能促成成交;
2、大量的传统媒体付出、成本付出最好的结果是有影响没销售;
3、即使建立了高新区的项目形象,同质化的项目配套会让有效的客户跪倒在价格的石榴裙下,还是产生不了销售;
4、狗熊造就了英雄,丑陋赞扬了美丽。所以我们要感谢高新区其他差的项目。
事实上市场已经把我自然的推到了台面上,客户和市场已经认可了我们的价值,所以台面上的事情我们可以不用再做文章。要在台下做文章,而且要大做文章。
第一步看清敌我矛盾
第二步选择作战场地
第三步选好作战武器
建立好根据地
关门消灭敌人
第四步巩固胜利果实
第一步看清敌我矛盾
市场的矛盾在核心竞争力!
企业公园2012年市场输出一年,我们的核心竞争力到底是什么?
价格?
地段?
规划?
配套?
产品?
园林?
……
第一个敌我矛盾
企业公园与普通写字楼的矛盾
写字楼市场关注点:
写字楼的市场关注点:
价格、租金、回报、地段、潜力、配套等。
工业地产市场关注点:
工业地产的市场关注点:
价格、地段、潜力、园区配套、企业扶持政策。
总结:工业地产的市场在关注价格、地段、潜力的同时,他们还关注政策扶持、园区配套环境,而工业地产所被关注的这些恰恰是普通写字楼所无法满足的点!
工业地产相对写字楼的差异点在园区配套、政策优惠!
第二个敌我矛盾:
企业公园与西区竞品的矛盾
产业园四大产品组件
地段
交通
外围配套
厂房类
研发类
办公类
物流类
基础配套
商业生活配套
税收类
产业/专项类
中小企业类
企业
公园
河南国家大学科技园
总部企业基地
龙鼎企业中心
金玺总部港
嘉图西城发展基地
动漫基地
台湾科技园
地段
西四环冬青街
郑州市西三环149号
瑞达路、翠竹街
郑州电子电器产业园
郑州电子电器产业园
西四环与莲花街
科学大道与三环路
四港联动大道102省道
价格
均价6500元/平米
均价6500元/平米
均价7000元/平米
4500—5000元/平米
均价3700元/平米
均价4300元/平米
均价7300元/平米
均价4500元/平米
配套
会议、商业、餐厅、
车库等
商业
商业
物流商贸、文化和体育设施
商业
商业
影院,购物中心,餐饮休闲
商业
政策
无
政府补助
高新区优惠政策
无
无
无
无
政策、免税、保税、海关
产品
小高层
联排独栋、高层
高层、独栋
厂房、写字楼
厂房、科研楼
厂房、科研楼
写字楼
独栋
总结:从郑州市场工业地产来看,市场的竞争点大多在价格、产品、地段上!而真正的园区配套这一块也没有较大的竞争空间,政策方面的竞争也基本处于空缺状态!
郑州工业地产市场竞争机制较为原始化!企业公园要在众多竞品中突围,必须做附加值竞争:配套,政策、增值服务竞争!
高新区工业地产竞争层次分析
第三
梯队
第二
梯队
第一
梯队
附加值竞争
企业公园
产品竞争
台湾科技园、国家动漫产业基地、总部企业基地、中部港!
价格竞争
嘉图·西部发展基地、龙鼎企业中心!
要与写字楼、同类产品做到最大化、最具有优势的区分:
我们要做配套、政策、增值服务附加值竞争!
1、建立企业公园24小时生活服务体系;
2、建立企业公园特有的政策优惠体系;
3、建立企业公园特有的增值服务体系!
24小时生活体系之:园区基础配套
项目
供水厂、供水管线
自主开发
供水
供水厂、供水管线
合作伙伴
供气
燃气站、燃气管线
合作伙伴
供热
供热厂、热力管线
自主开发
雨水
污水处理厂、雨水管线
自主开发
污水
污水处理厂、污水管线
自主开发
电力
变电站、电力管线
合作伙伴
电信
电信基站、电信管线
合作伙伴
24小时生活体系之:商务生活配套
产品线
产品
所属类别
供应方式
商务生活配套类
银行
产品
合作伙伴
物流
产品
合作伙伴
超市
产品
自有产品
餐饮店
产品
自有产品
员工宿舍楼
产品
自有产品
文体中心
产品
自有产品
员工食堂
产品
自有产品
会议中心
产品
自由产品
卫生所
产品
合作伙伴
药店
产品
自有产品
音像店
产品
自有产品
维修店
产品
自有产品
阅览室
产品
自有产品
书店
产品
自有产品
商务酒店
产品