文档介绍：博思堂2011年3月苏州太湖B63号地块项目营销推广报告
太湖B63号地块项目
营销推广报告
博思堂综合地产服务股份有限公司
20113
营销推广
PART1 产品规划建议
客户需求:基于我司深耕太湖6年代理经验,研究显示:度假、投资、收藏为客户主要置业目的,因此产品面积宜适中;
竞争市场:市场存在明显的空白机会点。
业态
面积(㎡)
比例
公寓
7>50-60
50%
70-80
30%
90-120
20%
合计: 13000 ㎡
100%
业态
面积(㎡)
比例
联排
200-220
60%
220-250
40%
合计: 10200 ㎡
100%
叠加
180-200
70%
200-240
40%
合计: 2800㎡
100%
项目面积配比建议——方案一
业态
面积(㎡)
比例
公寓
50-60
50%
70-80
30%
90-120
20%
合计: 11500 ㎡
100%
业态
面积(㎡)
比例
洋房(大平层)
90-100
15%
120-130
50%
150-160
35%
合计: 10000 ㎡
100%
小独栋
220-240
70%
250-270
30%
合计: 4500 ㎡
100%
项目面积配比建议——方案二
洋房(大平层)户型建议
一层
独门独院,花园入户
阳光地下室,随心打造私人意趣
超大面宽客厅,乐享生活
情景主卧套房,完全私密空间
丰富储藏空间
一层:
153㎡(地下室赠送)
半地下层
二层
150㎡(地下室赠送)
超大面宽客厅,全明空间,通透大气,乐享生活
南北观景双露台,完美休憩
双套房、双主卧
储藏空间丰富
二层
半地下层
洋房(大平层)户型建议
洋房(大平层)户型建议
三层
130㎡
独门独院,花园入户
顶层私属领地,南北花园阳台
超大面宽客厅,乐享生活
情景主卧套房,完全私密空间
洋房(大平层)户型建议
四层
125㎡
独门独院,花园入户
顶层私属领地,南北花园阳台,随心打造私人意趣
超大面宽客厅,乐享生活
情景主卧套房,完全私密空间
洋房(大平层)户型建议
五层
120㎡
独门独院,花园入户
顶层私属领地,南北花园阳台
超大面宽客厅,乐享生活
情景主卧套房,完全私密空间
洋房(大平层)户型建议
六层
96㎡
独门独院,花园入户
顶层私属领地,南北阳光露台
超大面宽客厅,乐享生活
小独栋户型建议
面积:244平米
营销推广
PART2 营销推广执行
项目客户研判
项目形象定位
战略推广实施
标杆客户研究——黄金水岸
项目客户研判
关注项目整体品质及未来发展空间
关注装修标准及后期物业服务项目
关注项目在太湖区域环境及资源占有度
客户关注点:
标杆客户研究——黄金水岸
项目客户研判
给本案启示:区域客户购买强调性价比和低总价,对于产品有不同偏好,本案可以延续自己产品差异化路线,提高项目附加值,提升性价比
投资型产品,小面积、低总价需求,降低投资成本
同类产品,在购买力控制范围内首选低总价产品,保证购买性价比
需求
购买力
据客户不同风格喜好,品质型和低价型产品差异定位进行选择
关注点
客户分流原因:
标杆客户研究——黄金水岸
项目客户研判
成交客户特征:别墅区域以吴中区、市区、新区客户为主、周边县市补充。公寓是本地客户和外地客户各占一半比例。成交媒体都以路过和介绍为主。
别墅客户
公寓客户
公寓因其旅游地产特点鲜明,总价相对较低,投资和居住价值明显:以本区域地缘客户占较高比例,市区、新区为次、五县市投资客补充补充。
板块
片区及分布坐标
客户特征
预计比例
购买目的
上海客户
以上海市区客户为主、尤其是中环以内的客户群体
追求自由放松的生活方式,期望远离大城市的喧嚣生活
1%
以投资度假型为主
五县市客户
五县市客户以太仓、昆山为主
看好太湖的发展潜力
14%
以投资度假为主
其他苏州客户
新区狮山路板块、园区湖西板块、吴中区等
生活在老城区或城市繁华地带,看重太湖生态环境
20%
以投资+享受型为主
地缘客户
胥口、吴中大道沿线吴等
对太湖具有特定的情结,同时看好发展潜力
65%
以居住+度假型为主
苏州本地
五县市
地缘客户
重要客户
补充客户
核心客户
客户研判——公寓客户
项目客户研判
考虑别墅项目总价段和品质,项目别墅客户以区域地缘客户、苏州本地为主,五县市客户将可适当导入。
板块
片区及分布坐标
客户特