文档介绍：城市房地产交易法律制度
第七章城市房地产交易
法律制度
房地产交易的范围:
从转让的法律形式或者双方的权利义务来划分,房地产交易包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等形式。
从交易的客体来看,可以分为土地使用权转让与房屋转让两种形式。
房地产交易是房地产法中的重点内容,理论比较复杂,而且具有很高的实用性,应重点掌握。
第一节城市房地产交易概述
一、房地产交易的概念和特征
(一)房地产交易的概念:
是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。
(二)房地产交易的特征
1、对象的特殊性
2、交易形式的确定性
3、包括数种典型合同
4、要式法律行为
二、房地产转让、抵押
应注意的问题
(一)房屋所有权与土地使用权应当同时转让
(二)房屋的所有权与土地使用权应同时抵押
第二节房地产转让
一、房地产转让的概念
房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
(一)是房地产权利人实施的行为;
(二)是房地产权利人将房地产转移给他人的行为;
(三)通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。
“其他合法方式”,主要包括
下列行为:
(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵债的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
二、房地产转让的条件
(一)房地产转让的禁止条件
1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
2、依法收回土地使用权的;
3、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
4、权属有争议的;
5、未依法登记领取权属证书的;
6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(二)允许房地产转让的条件
1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成投资总额的25%以上。
(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得土地使用权
的房地产的转让应当具备的条件
(1)土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明;
(4)依照规定签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金或者上缴土地收益。
三、房地产转让的程序
1、签约
2、申报
3、审查
4、查勘与评估
5、交纳税费
6、核发过户单
四、房地产转让合同
(一)房地产转让合同的概念
(二)房地产转让合同的主要内容
(三)房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系:
1、房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提;
2、土地使用权使用年限受原土地使用权出让合同制约;
3、房地产转让合同有新内容
第三节房屋预售
一、房屋预售的概念
正在施工的房屋---?? 卖楼花
二、房屋预售关系的法律调整
1、预售条件:
2、预售成交价格申报