文档介绍：城镇基准地价更新
城镇基准地价更新的
理论、方法与技术
郑新奇博士教授博导
2006年11月
主要内容
一、我国大中城市基准地价主要特点
二、城市内部基准地价变化特点分析
三、城市地价动态监测点设置的一种方法
四、级别边缘区基准地价运用的讨论
五、基准地价更新几个问题的思考
一、我国大中城市基准地价主要特点
我国城镇土地定级和基准地价评估工作始于八十年代后期,近几年来,我国土地市场体系的建设发展很快,市场日趋活跃,随之而来的土地评估工作也大量开展,目前全国城市和县城基准地价评估工作已基本完成,全国668个城市中的98%以上已完成了基准地价的初次评估,县城以下建制镇基准地价评估正在逐步开展,部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化,正在开展第二轮或第三轮的基准地价成果更新工作。
各城市的基准地价内涵有所不同,但随着规范化管理的需要,越来越多的城市按统一基准地价规定进行了基准地价的更新。根据各地的实际情况,北方城市的基础设施配套程度为七通一平或六通一平;南方城市一般为六通一平或五通一平;各城市的基准地价评估期日不同,但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据,因此,在本次比较分析中未考虑期日修正;因各城市的基准地价表示形式、容积率、年期等有所不同,为使数据具有可比性,我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的楼面地价,其用途按商业、住宅、工业划分。
以全国33城市基准地价作为资料基础,结合部分城镇地产市场情况进行分析,对全进行全面、系统地了解,以便更好地推行地价宏观调控管理政策。所选33个城市为各省会、直辖市、计划单列市,(见下页图)
(一)基准地价区域分异规律
我东高西低、南高北低,呈阶梯状。
根据掌握的资料分析,我东高西低、南高北低。如果以所选33个城市辐射和代表区域为研究对象,将地价进行东西向和南北向比较,以东南方向和西北方向的连线为轴线,可以将城镇地价水平划分为四个区域,即城镇地价最高区、城镇地价次高区、城镇地价较低区、城镇地价最低区,并且呈阶梯状。(go to map )
地价最高区
地价次高区
地价较低区
地价最低区
由于城镇的局域性和地价区域性的特点,
第一,同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的,不同等别的城镇平均地价水平有差别,同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别;例如北京,成都
第二,所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的,也存在断裂带,如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省
但是,总的来说,东高西低、南高北低的趋势是存在的。
实际上,这种地价分布特点是很客观的,它基本上与我的高低主要是由一个地区的社会经济发达程度所决定的。
(二)基准地价的带状分异规律
我具有明显的特征线分布特点。城镇地价水平特征线分布特点有两个含义,一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致;另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。
整体上看,我比较明显的分布特征线有以下四条:go to map
沿海开放城市线
主要包括有北海、海口、珠海、深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连、丹东等城市,这些城市的地价具有相同的特点,一方面是由于受沿海经济的影响,地价水平明显高于临近它们的内地同类城市,另一个特点是地价的增长速度比较接近。这些城市的地价同样遵循着南高北低的变化趋势,最高点在深圳,丹东地价最低。这条特征线代表了沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高的特点。
长江沿岸城市线
沿线主要有上海、南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市,这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低的基本特点。在这条线上,中间的合肥市有一些特殊,地价水平低于其西部的几个城市。从基准地价上看,成都似乎高于武汉、长沙、重庆等地,但是,就其所代表的周边地区的地价水平,通过对一些地产市场行情的分析,还是要低于其东部地区的。
京广、京哈铁路沿线及周边
主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市,是我国南北贯通的交通线路,从总体上说,这条线反映了我国城镇基准地价南高北低的趋势。可以更细一步地分析,排除北京的特殊性,并以北京为切点,将特征线分割成两段,一段是京广线段,除长沙地区略有异象外,按照地理位置,地价水平严格遵循着南高北低的规律;另一段是京哈线段,有两个特点,一是整体地价水平要高于京广线段的河南、河北等地,二是该线段地价水平呈两头高中间低的特点。这些特点一方面与东北地区自成一体的地理及经济环境有