文档介绍：大名城·2012年营销策略-沂水市场研究部分
大名城·2012年营销策略沂水市场研究部分
贰零壹贰年贰月贰拾肆日
开发商:沂水县开成房地产开发有限公司
营销顾问:济南麦杰
房地产市场
基本特征
住宅
市场特征
+
商业地产
市场特征
+
发展
历程
+
+
区域
特征
发展
现状
+
基本
特征
+
+
供需
特征
楼盘
个案
+
发展
历程
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发展
现状
沂水地方市场研究
对本项目营销的启迪
一、房地产市场基本特征——1、发展历程——新一轮大规模投资开发已经开始
裕丰小区
长虹小区
兴隆小区
2009年
2007-2008年
2005-2006年
2001-2005年
1989-2000年
1979-1988年
市政改造,拆迁带动下的大规模房屋建设,10年间动迁约4万余户
1998年国家结束福利分房
三年后引发第一轮商品房建设高峰
第二轮商品房建设高峰;也
是首次进入快速发展期
市场需求旺盛
商品房开发规模进一步扩大
土地与房屋规模放量,宏观政策影响
高速发展后的缓冲期
开发时间轴
消费力新一轮快速消化,存量产
品快速消化,刺激新一轮投资
东皋小区
南湖庄园
胜利花园
沂河明珠
教授花园
大量新楼盘
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一、房地产市场基本特征——2、区域特点——已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值
北部密集区
成熟的城市配套
城市中心区
成熟的城市配套
南部城乡衔接区
山景和环境优良
滨河新住宅区
水景、环境和交通优良
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一、房地产市场基本特征——2、区域特点——已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值
区
域
特
点
及
代
表
项
目
区域名称
区域特点
代表项目
北部密集区
有着成熟的城市配套;周边村庄、厂区密集;
有车站、医院、商业等人群带动;
包括小沂河湿地公园,有相对宽裕的土地。
御龙湾,金龙湾
金水湾,盛世豪庭
玉龙园,绿城花园
东方巴黎城
城市中心区
位于城市中心区位,有成熟的城市配套;;
是整个县城的经济、政治、文化中心;
但是土地资源有限;
东皋明珠,香港城
东方名城,沂华荣都
刘南宅,锦城花园
翰林华府,沂华名都
南部城乡衔接区
有着优良的山景、空气、自然景观;
城市向南发展,空间巨大;
有相对宽裕的土地资源
信合家园,群星小区
南湖庄园,胜利花园
汇源雅居,温泉小镇
滨河新住宅区
沿沂河优良的水景、空气、自然环境资源;
交通便利,是城市未来发展的中心区域;
形成初步概念的“高档区”并被市场初步认可。
沂河明珠,滨河绿洲,
山水文园,天成家园
河东岸,(翰林华府)
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一、房地产市场基本特征——3、发展现状
08年至今,市场的最突出特征就是,新项目迅速增长,并在近两年集中放量,产品的相对丰富、选择区域的扩展、价格缓慢而不断的增长、营销与消费的逐渐成熟,均显示市场由06年前的初级阶段快速向相对成熟的阶段跨越式发展。
市场放量,推进市场快速跳跃式发展
供应量的快速增加、供需比例的相对失衡,显示市场由05年前的卖方市场转向现在的买方市场。但从城市经济发展和人口基数来看,这种市场转移是相对的,消费力的挖掘可改善这种失衡。
市场已转为买方市场
虽然城市的房地产市场大幅度的落后于二三线城市,但是一些成熟开发营销经验已经进入市场,大盘和高端产品的出现可以证明这一点。
大盘与中高端产品初成规模
05年之前的矩阵式鸟笼产品的同质化自不必多言,06年之后的新产品从国内较高水准来看,产品同质化依然较为严重;建筑品质、生活品质等概念尚且在传统的“有房居住”即可的笼罩下,不过市场引导已经开始。房地产投资概念,更是仅仅处于萌芽状态。
物业产品相对单一,品质概念尚未广泛推广
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二、住宅市场——1、基本特征
沂水房地产市场发育程度简评
发育
评价
指标
相较于临沂等三线城市(橙线程度),沂水住宅处于蓝线向橙线过度的水平。住宅产品特征表现为:追求社区规模与配套、景观与环境,开始重视物业管理,虽然依然看中现房,但市场基本以期房销售为主。
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二、住宅市场——一)、基本特征
整体现状简评
沂水自2003年至今,年房地产销售面积一直呈逐年增长的趋势,从年8万平方增长到50万平方米,尤其近几年市场处于集中放量阶段,预测未来三年供需两个层面依然处于集中放量阶段,年均销售面积不会低于45万平方。
近10年来沂水房价在上一年基数基础上,基本以年平均15%左右的标准增长;2011年全年房价涨幅超过2010年的15%,实现年城市均