文档介绍：常熟森兰尚街项目定位和物业发展建议报告
常熟森兰尚街
项目定位和物业发展建议报告
研究思路
界定
项目环境
项目界定
市场研究
客群研究
客群定位
档次定位
宏观经济
商业规划
城市规划
地块现状
传统认知
资源配套
典型项目客群
需求特征
客群细分
战略定位
项目定位
产品定位
总体定位
相关指标
土地市场
供应特征
销售/租赁分析
走势预测
市场支撑的
基础位置
宏观界定
物业处置方案
比较
经营
出售
租售
结合
营销推广建议
报告框架
第一部分:项目界定
城市背景
项目分析
第二部分:市场研究
常熟房地产宏观环境
商业市场分析
典型项目分析
可比区域参考项目分析
第三部分:客群研究
终端消费客群研究
商业经营客群研究
直接投资客群研究
第四部分:战略定位
总体战略分析
第五部分:项目定位
主题定位
业态定位
第六部分:产品研究
物业产品定位与建议
第七部分:处置方案
物业处置方案建议
第八部分:营销建议
营销总攻略
营销推广建议
第一部分:项目界定
城市背景
项目分析
第二部分:市场研究
常熟房地产宏观环境
商业市场分析
典型项目分析
可比区域参考项目分析
第三部分:客群研究
终端消费客群研究
商业经营客群研究
直接投资客群研究
第四部分:战略定位
总体战略分析
第五部分:项目定位
主题定位
业态定位
第六部分:产品研究
物业产品定位与建议
第七部分:处置方案
物业处置方案建议
第八部分:营销建议
营销总攻略
营销推广建议
项目界定
项目界定
城市背景1—地理区位
区位:
常熟市地处长江三角洲沿江开发带,东倚上海,南接苏州,西邻无锡,北临长江与南通隔江相望。
行政关系:
苏州市下辖(五市七区)张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市,吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区,以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积8488平方公里
全市面积:
全市总面积1164平方公里,占苏州全市面积131>.71%,辖24个镇及虞山林场。
常熟
城市背景2—交通条件
项目界定
公路:
204国直达上海、苏常线(苏州-常熟)接通沪宁高速公路(上海—南京)、苏嘉杭高速(常熟-苏州-嘉兴-杭)、沿江高速(上海-常熟-江阴)公路、苏通长江大桥(常熟-南通)、通港路连接市区和常熟港
铁路(含规划)
距苏州火车站约39公里、通沪铁路、镇南铁路
水路
长江航道、常熟港、位居全国十大内河港第六,是全国重要的钢材集散地,占全国的18%。
航空
距上海虹桥国际机场约80公里/70分钟车程、距上海浦东国际机场约140公里、周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。
城市背景3—经济总量及趋势
%,%,经济总量保持较高增速平稳运行
项目界定
2003
2004
2005
2006
2007
2008
GDP(亿元)
475
增长率(%)
%
%
%
%
20%
18%
GDP走势
08年高速增长,%
03-%的速度平稳发展
人均GDP走势
08年高速增长,%
03-08年保持18%左右的速度平稳发展
2003
2004
2005
2006
2007
2008
人均GDP
45761
54314
64931
76724
81521
91846
增长率(%)
%
%
%
%
%
%
以上数据来源于:常熟统计网
城市背景4—城市三次产业结构
三产比重依旧以第二产业为主,产业人口逐年递增,随着城市产业发展外来产业人群将大量涌入
项目界定
三大产业结构
第一产业比例在逐年减少,%,第二产业比例略有下降,%,对区域经济贡献最大,第三产业占比40%,环比07年略有上升。
2008年三大产业结构比为40::.
产业人群
,随着城市产业发展,外来产业人群将大量涌入
2003-2008年常熟三产比例
以上数据来源于:常熟统计网
城市背景5—人口结构和环境
项目界定
2008年末,,
非农业人口占全县54%,城市化率比较高
暂住