文档介绍：长清宾馆项目前期定位和物业发展建议报告
长清宾馆项目
前期定位和物业发展建议报告
前言
本报告受贵方委托,根据双方初步的沟通内容和精神,从市场的角度对项目进行定位分析,为项目规划设计提供市场数据资料和开发建议。
报告内容包括:长清市场调研分析、项目定位、产品建议。
本报告只针对住宅地块,未包含酒店地块。
报告整体框架
目标
现状
构建问题
发展战略
物业发展建议
目录
contents
1
2
3
5
4
项目目标
背景分析
现状分析
项目困局
案例借鉴
问题构建/解决思路
6
项目-地段
项目北临清河街,东靠灵岩路,位于长清中心区,区域位置独一无二,资源一流,地块稀缺
清河街
水鸣街
灵岩路
项目
五峰路
项目西靠长清乐园,东临清悦园,北近清怡园。坐拥得天独厚的公园资源与绿树林荫的原生态环境
项目-环境
周边市政、文化体育、商业配套设施设完善,是长清区的绝版地段
项目-配套
购物:心连心超市、三联家电长清店、万隆超市、人民家电超市等
市政:长清区区政府、公安局、城建局、法院、建委、电视台、公路局、供电局等
教育:长清幼儿园、石麟幼儿园、长清石麟小学、长清实验小学、长清实验中学、长清一中等
医疗:长清区人民医院、长清区中医院等
长清区人民医院
人民法院
交警一中队
镇医院
心连心超市
长清区委区政府
公安局
公路局
地块北侧靠清河街,南至水鸣街,东邻清悦园,西至长清乐园
项目四至
东面:清悦园
南面:水鸣街
西面:长清乐园
北面:长清区区政府、清河街
地块四至
地块A
地块B
水鸣街
清河街
项目地块较小、容积率高
项目-规划指标
小于等于100%
停车率
小于等于35%
绿地率
小于等于18%
建筑密度
小于等于11>.2
地下容积率
地上容积率
占地面积
B地块规划指标
1/100平方建筑面积
停车位
小于等于33%
绿地率
小于等于22%
建筑密度
地下容积率
地上容积率
占地面积
A地块规划指标
总建筑面积
项目规划指标
属性界定
长清中心区小规模高容积率项目
规划高品质住宅难度较大
地块小、容积率高
项目
地块周边拥有绿树成荫的生态环境,自然环境资源得天独厚
环境优美、树木郁郁葱葱
环境
市政、商业、学校、医院等配套完善
配套完善
配套
临清河街、灵岩路、水鸣街三条干道
交通便利
交通
处于长清中心区,属于配套成熟、生活便利的区域
长清中心区
区位
诠释
具象
属性
目录
contents
1
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3
5
4
项目目标
背景分析
现状分析
项目困局
案例借鉴
问题构建/解决思路
6
我们对本项目目标的理解
在保证资金安全的前提下实现价值最大化
打造长清住宅标杆,提升城市片区形象
目录
contents
1
2
3
5
4
项目目标
背景分析
现状分析
项目困局
案例借鉴
问题构建/解决思路
6
宏观形势分析
中国经济整体向好,但风险犹存,未真正摆脱国际金融危机
中国今明两年“超八”均无虞
大规模财政刺激措施和宽松的货币政策有效缓解了全球经济低迷对中国经济的冲击。中国经济增速已经在今年第一季度探底,%;如果继续保持财政刺激政策,并且世界经济保持温和复苏,%。
轻度通货紧缩
中国在2009年的大部分时间都将经历轻度的通货紧缩,%。考虑到宽松的货币政策、2008年末基数较低以及水、电、气价格可能上升的因素,预计2009年末居民消费价格指数将由负转正,%。
中国经济面临的风险
1)世界经济复苏的不确定性有可能造成外部需求脆弱,以及政府扩张性财政政策等刺激措施的可持续性;
2)宽松货币政策可能造成的资产泡沫和不良贷款率,以及政府必须通过结构调整找到新的经济增长点,实现经济增长方式的转变。
宏观形势分析
地王频现
上海长风地块,;广州珠江新城地块,城建集团创下的地王楼面价是15324元/平方米。绿城集团以36亿元、25亿元一口气摘得苏园土挂06号地块、苏园土挂07号两幅土地,。类似情况不断涌现。当楼市出现“降温”苗头时,开发商仍然在土地市场重金出手,这更多是出于对未来市场的长期看好,
“赌涨”未来。
京沪楼市均现量价齐跌,房