文档介绍：六和商业广场项目定位及物业发展建议报告
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六和商业广场项目
定位及物业发展建议报告
2012年6月19日
谨呈:深圳市六和房地产开发有限公司
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二、项目分析与整体定位
一、市场形势
三、物业发展建议
宏观:政策分析及研判
中观:深圳及龙岗房地产市场分析
微观:坪山房地产市场分析
项目分析
竞争分析
案例借鉴
项目总体形象定位
一期住宅客户定位
一期住宅户型定位
一期住宅形象定位
综合楼客户定位
综合楼户型定位
综合楼形象定位
规划分析
规划构想
规划方案
建筑设计
园林景观
品质提升
目
录
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1
宏观:政策分析及研判
3
2
市场形势
中观:深圳及龙岗房地产市场分析
微观:坪山房地产市场分析
①国际局势:存在不确定性,外需回落影响中国经济
②国内局势:CPI警报已解除,但是PPI指数连续下滑,经济增长回落
③政府调控政策:中央政府强调制度建设,土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程度
④开发商:库存及资金压力进一步加大
限贷:信贷政策将定向放松。但是仅针对首套房
限购:二三线城市作出局部微调,政府默许。
限价:限价政策将持续,价格调控收效较好
内忧外患,调控方向不变。地方政策微调,但是仅针对首置刚需客户群体。
总理房价:本届政府之内调控方向不变,坚决调控不动摇!
宏观:政策分析
从去年初至今,楼市一波三折,今年上半年市场整体平稳,但价格保持低位
限价盘热销
限价不再吃香,转而低迷
限价之下再降价重新取得市场认可
以价换量之后楼市小阳春出现趋势
政府再次表明调控决心,新一轮博弈开始
限贷、限购、限价标志调控开始
20113>.4
2012. 2
2012. 5
2012. 3
支持刚需置业,楼市呈现小阳春
量涨价跌
量价齐跌
量价齐跌
量涨价跌
量涨价跌
量价齐跌
量涨价跌
宏观:政策分析
国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、,3年半来首次降息。
贷款20年期限的100万元,在基准利率下,月供将减少150元,在85折下会减少122元每月,8折则是113元每月。
6月7日晚,央行宣布了三年来的首次降息。,;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
市场已经逐渐复苏的情况下,货币政策松动,对购房者特别是刚需购房者的心理影响较大。有利于市场复苏。
影响市场的主要是经济调控政策,而调控政策中影响最大则是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
影响1:月供降低
影响2:购房心理变化
影响3:市场风向标
在国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI连续回落、PPI连续下滑的背景下,,并年内仍存在降息空间,政策进入宽松状态。对处于胶着状态的地产市场影响深远。
宏观:政策分析
调控基调不变货币政策逐步放松,“最坏的时期已经过去了”。对未来市场保持谨慎乐观态度。
量
价
成交额上升
成交额下降
成交额上升
量价齐升
量跌价降
量升价稳
价量齐稳
量升价涨
量降价跌
量升价稳
量稳价稳
量支撑价
量支撑价
量支撑价
宏观:政策研判
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1
宏观:政策分析及研判
3
2
市场形势
中观:深圳及龙岗房地产市场分析
微观:坪山房地产市场分析
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深圳2010-2020发展规划:
国务院批复了《深圳2010至2020年城市总体发展规划》。根据规划,深圳定位为国家的经济特区、全国经济中心城市和国际性城市。根据规划,至2020年,深圳规划常住人口1100万,将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的现代化滨海城市。
深圳2030年发展规划:
2030年发展关键词:建设可持续发展的全球先锋城市;与香港共建国际都会;创建“差异化”的城市空间;
南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展;深圳渐进
式转型三部曲、实现人口规模适度控制。
中观:深圳发展趋势
2040年,深圳不仅仅是世界级的经济、文化的核心城市,而且也是我们这个地球上最宜居、最具生物多样性的大都市。——深圳常务副市长吕锐锋
世界级核心城市
深圳关内城市资源利用饱和,基本无土地供应。
土地、资源、环境、人口难以为继,面临紧迫的城市扩容需求。
深圳建设用地已超过476平方公里,占全市可建设用地的近七成
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