文档介绍：第九章_城市地价体系与地价评估技术路线
主讲教师:吕晖
建筑与测绘工程系
第九章城市地价体系与地价评估技术路线
第十章基准地价评估方法(1)
第十二章城市基准地价变更(2)
第十三章地价指数及其编制(3)
第十一章土地使用权出让底价评估方法(其他不同估价目的下的土地评估注意事项)(4)
重点:掌握城市地价体系,基准地价的概念,标定地价的概念,地价评估技术路线
了解:城市地价评估程序
第九章城市地价体系与地价评估技术路线
第一节城市地价体系
第二节城市地价评估的技术路线
第三节城市地价评估程序
第一节城市地价体系
地价是土地经济价值的反映,是为了购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。
地价形式:
交易价格
估定价格
租赁价格
抵押价格
土地所有权价格
土地使用权价格
总地价、单位地价、楼面地价
按土地权利分配
土地
所有权
价格
土地
租赁权
价格
土地
使用权
价格
土地
抵押权
价格
其他
权利
价格
土地所有权:是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。
土地使用权:指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
土地租赁权:是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。
土地抵押权:土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保,在债务人不履行债务时,债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分,并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。
其他权利:
按土地价格形成方式分类
交
易
价
格
理
论
价
格
评
估
价
格
按政府管理手段分类
申
报
价
格
公告
(公示)
价格
按土地价格表示方法
土地
总价格
单位
面积
价格
楼面
地价
地面
地价
按土地的存在形态
生地
价格
熟地
价格
毛地
价格
净地
价格
生地价格:指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
毛地价格:指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
熟地价格:指具有完善的基础设施,且地面平整,可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
净地价格:指完成了基础设施配套及场地内部拆迁平整的土地;场地内达到开工条件的土地;没有设定他项权利,土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制。
按土地交易的方式分类
拍卖
价格
招标
价格
协议
价格
挂牌
价格
按土地价格使用目的分类
买卖
价格
抵押
价格
租赁
价格
课税
价格
征地
价格
土地估价有助于土地交易的顺利进行
土地估价有助于企业投资决策
土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
第一节城市地价体系
地价体系是一定区域范围内,由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成,各自发挥不同作用,共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
第一节城市地价体系
11>.城镇土地质量等级
6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价。
第一节城市地价体系
城镇土地基准地价
在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。
基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
①基准地价是一种区域性价格
②基准地价是一种分用途价格
③基准地价是一种平均价格
④基准地价是一种有限年期的价格
⑤基准地价具有时效性
⑥基准地价是一种国家调控的价格
(1)调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。
(2)为国家计征土地税提供依据。
(3)基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。
(4)加强国家宏观管理的手段,政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据。
标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要,评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
①标定地价是政府评估的具体地块的地价,即宗地地价;
②在一般情况下,