文档介绍：第二章__房地产所有权法律制度
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第二章房地产所有权法律制度
本章主要内容:
第一节房地产权利概述
第二节土地所有权
第三节房屋所有权
第四节房地产相邻关系与地役权
第一节房地产权利概述
一、房地产权利的概念和特点
特点:
13>.属于财产权
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第一节房地产权利
二、分类
(一)土地权利与房屋权利
1、土地权利:所有权、使用权、租赁权等,土地所有权实行“一元二分”制度。
2、房屋权利:所有权、租赁权等。
(二)城市房地产权利和农村房地产权利
城市:实行买卖、租赁、抵押等法律制度
农村:实行耕地保护、土地承包经营和宅基地等特殊法律制度
(三)房地产物权、债权和继承权
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三、房地产权利的体系(P21)
1、所有权:土地所有权、房屋所有权(普通、区分所有)、房地产共有、相邻关系。
2、用益物权:建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、相邻关系。
3、担保物权:建设用地使用权、土地承包经营权、房屋抵押权。
4、债权:租赁权、借用权。
5、继承权:房屋所有权、建设用地使用权。
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第二节土地所有权
一、概述
(一)土地所有权的特点
1、主体的限定性:国家和农民集体组织;
2、客体的特定性和差异性:
(1)特定性:国有土地和集体土地;
(2)差异性:地域上的差异(城市和农村)和法律上的差异(权属确认方式、流转)。
3、内容的限制性:土地所有权禁止交易;
4、权能具有分离性:
国有土地:实行建设用地使用权制度
集体土地:实行承包经营权制度、宅基地使用权制度和建设用地使用权制度。
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(二)所有权的内容:占有、使用、收益和处分
其中处分主要是指法律上的处分
狭义是指土地所有权发生变化:包括土地调整(“飞地”)和土地征用;
广义还包括在所有权上设定负担,如建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权等。
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(三)土地所有权的效力范围
1、横向范围:地界
2、纵向范围:地表、地上和地下空间。
相应的法律限制:相邻关系,国家利益和社会公共利益方面的限制。
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二、国家土地所有权
(一)特点:
1、主体的唯一性:国家
2、客体的限定性
3、取得方式的特定性:没收和接管、赎买、征收,法律宣布收归国有。
4、实行有偿使用制度(缴纳土地使用权出让金)。
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(二)范围:
1、城市市区的土地
2、法律规定属于国家所有的农村、城市郊区土地。
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(三)国有的具体体现:
1、国家垄断经营
2、实行有偿、有期限使用制度
3、限制使用范围和用途
4、出让由土管部门统一管理(土地储备中心)
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三、集体土地所有权
(一)形成:两个阶段(地主—>农民—>集体)
(二)特点:
1、主体的多元性:农民集体组织包括村农民集体、农村集体经济组织和乡镇农民集体等;
2、客体是国有土地之外的其他土地(农用地和建设用地);
3、实行土地承包经营权制度、建设用地使用权和宅基地使用权制度。
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(三)范围:
1、农村和城市郊区土地(法定国有的除外);
2、宅基地和自留地、自留山(自留草场)
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(四)农村土地及其利用
1、所有权的行使
(1)行使主体:
:村集体经济组织或村委会行使;
:村内各该集体经济组织或村民小组行使;
:由乡镇集体经济组织行使。
(2)救济与特别程序:
集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受害集体成员可请求法院撤销。
需本集体成员决定事项:土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;个别土地承包经营权人之间承包地的调整;土地补偿费等费用的使用、分配办法。
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2、农业用地:承包经营,签订《土地承包经营合同》
3、建设用地:由县级政府登记造册,确定使用者使用权。
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四、土地权属争议的处理
土地所有权和使用权归属争议(案例)
1、国有土地使用权的确定:一般维护现有关系的稳定性,确定给现使用者;
2、集体土地所有权和使用权的确定:按照使用年限确定(20年),实践中也有法院尊重历史和事实予以确定。
? (2006—1—68)
,也可以无偿取得 ,土地使用权属于用益物权 ,也可以是个人
,讨论村民承包地在承包期内收回问题。根据土地承包法的规定,下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形?(2005—1—