文档介绍：合富辉煌2008年成都尚高项目提案
尚高项目提案
Chapter1-市场分析
Chapter2-项目定位
Chapter3-销售建议
CONTENT
宏观市场分析
区域市场分析
市场项目对比
本案地块SWOT分析
市场分析结论
Chapter1-市场分析
宏观市场分析
利好:
成渝“新特区”的形成,给成都房地产市场发展带来新契机。
知名开发商的入驻带来建设路板快房地产市场的爆发性成长。
成华区政府把建设路板块规划为未来重点的商贸区。
利空:
成都市政府在今年8月~12月土地放量2500亩,区位在2,3环之间并且要求一次性开发。其中成华区有270亩。导致市场竞争加剧。
07年5次调高利率,使购房者负担加重。心理影响远大于实际影响。购房意愿降低。
不确定因素:
物业税开征时间?
央行是否会强制商业银行提高首付?
今年第6次调息的时间?幅度?
山雨预来风满楼。
土地、税收、金融等政策的不确定性将加重买市场的观望态度。
今年915日,央行已经第五次加息,距上一次加息时隔不到一个月,如此频繁的调控速度,意味着政策层面紧缩银根的决心很大。
对于自住购房者而言,进入加息通道后的购房成本持续攀升,潜在客群的观望气息加剧;
对于投资购房者而言,投资收益率将会有所降低,同时投资风险不断加大,从而投资意愿削弱,房产投资的比重将有所下降;
总体来看,持续加息给需求层面带来了诸多变数,从而导致房地产开发与销售风险不断加大,可预期的利润水平可能降低。所以我司再次强调应当提升产品品质、把握市场动向、完善销售体系。
时隔23天再次加息,创造历史最短加息周期记录。
区域市场分析
成华区“七区三带”规划示意图
建设路商业集中发展区
13>.建设路板块随着SM广场的运营和知名开发商的入驻,将成为“成都第三商圈”。城市副中心形成。
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、第七医院的搬迁合并将使片区医疗配套升级。
建设路——

成华新中心
项目地块SWOT分析
优势:
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劣势:
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、配套。
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机会:
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,提升了整体形象。
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“新特区”。
威胁:
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%。
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综述
优势+劣势:便捷的交通、成熟的周遍配套,吸引着都市情节的客群。他们对项目规
模的敏感相对于就交通就低了很多。
优势+威胁:土地和金融政策在一定程度上降低了购房者购欲望,加大了投资者的购
房成本。
劣势+机遇:房地产目前总体态式运行良好,但不是任何项目都能取得优异的业绩。
如何打造产品细节是克服项目本身劣势抓住机遇的重点。
机遇+威胁:机遇来自于板快的提升,而威胁主要来自与土地、金融、税收等政策的
逐步实施或落实,所带来的负面效果随时间逐步释放。因此我项目为降
低风险,开发周期不易过长。
用产品争夺市场
用时间规避风险
Chapter2-项目定位
核心形象定位
目标客群定位
住宅产品定位
商业产品定位
核心形象定位目的
突破激烈的市场竞争
创造差异化
树立企业品牌形象
赢得整体效益
建立目标客户精神堡垒
取得客群认同
?
核心形象定位
都市/菁英工会
献给有都市情节的、充满激情的、喜爱网游的、新一代城市菁英。。。
核心形象定位
地段分析
建设路商业集中发展区
成都第三商圈内
成华区商业新中心
购物、餐饮、娱乐集中区
电子科技大学校园经济辐射区
城市/中央/购物
目标客群定位
住宅部分
核心人群:
有着强烈都市情节的年轻人
重要客群:
有着地域情节的原住民
离散客群:
看中成都市场发展和项目本区域发展的客群
在结合成都近年房地产市场发展的基础上,根据周边人群的家庭结构和收入水平,我们根据本项目周遍各案分析,倒推客群
在一环路以内工作,但被市中心不断减少的供应量和不断增高的房价而被迫向二环转移的客群。
需求特点:户型经济实用。交通方便,周边吃、喝、玩、耍、购物方便。
在项目周遍居住,生活半径已经习惯或固定在本区域的客群。
需求特点:希望户型功能齐全、面积适中。对总价敏感。注重性价比。
如:三千里有50%的投资客户;金域蓝湾有30%的投资客户(其中70%外地)。这部分人群认为存钱不如存房。
需求特点:看中