文档介绍：合富辉煌-安怡衡阳开发区项目策划提案
安怡衡阳项目总体策划初案
合富辉煌房地产(湖南)
2007年3月22日
目录
Ⅰ3>.市场分析
Ⅱ.项目理解
Ⅲ.项目定位思考
Ⅳ.物业发展计划
Ⅴ.财务估算
Ⅰ.市场分析
注:此部分仅粗略介绍衡阳市场总体状况,详细分析请参看附件—《衡阳房地产市场调研分析》报告。
一、宏观经济分析
市区产业结构合理,第三产业活跃
数据来源:衡阳市统计年鉴2005
01-05年三产结构变化一览表
国内工业城市,多为“二、三、一”的产业结构
市区“三、二、一”的产业结构,说明市区第三产业占主导地位,房地产等第三产业发展良好
04年全市和市区三产结构对比表
宏观经济向好,为房地产开发提供较好的经济环境
湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元)
数据来源:衡阳统计年鉴2005
数据来源:湖南主要城市统计公报2005
01-05年GDP变化一览表(单位:亿元)
衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列
2004年衡阳GDP增长迅猛,主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区,带动整个衡阳经济增长)
%
%
%
%
%
%
GDP增长率
GDP
城市
长沙
株洲
湘潭
岳阳
衡阳
常德
房地产发展已跨入快速发展期,未来发展前景广阔
数据来源:衡阳统计年鉴2005
01-06年市人均GDP变化一览表(单位:美元)
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000US$以上
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP保持较高的增长速度,人民生活水平迅速提高
人均GDP从03年的757美元增长至06年的1242美元,房地产发展已经跨进快速发展期,未来发展前景广阔
城市居民消费能力和储蓄能力不断增强,表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强,拉升房地产需求
数据来源:衡阳统计年鉴2005
01-06年城市居民人均可支配收入和消费支出变化一览表(单位:元)
城市居民人均可支配收入稳步上升,消费能力不断提升
消费支出占可支配收入的比例不断下降,居民储蓄能力不断增强,保障购买大型消费品能力
40~45
小康型
40以下
45~50
富裕型
50~55
55~59
温饱型
住房支出比重(%)
恩格尔系数(%)
生活水平
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
我均投资仅占10%左右,发达国家一般达到25%。
%
住房支出
城市居民人均住房使用面积(m2)
%
恩格尔系数(%)
衡阳市2004年经济数据
数据来源:衡阳市统计年鉴2005
%,%,两者不协调。
发达国家经验表明,在人均住宅建筑面积达到35至40m2之前,住房需求会持续旺盛,说明衡阳房地产市场有广阔的发展空间
市民住房面积和支出均较小,房地产市场有广阔的空间
衡阳宏观经济特征小结
城市经济总量不大,三产为首,消费型城市特征
固定资产投资较低,但稳步增长,发展趋势良好
房地产发展进入快速发展期
居住开支比例较小,但居民消费能力不断增强,房地产消费力提升空间大
二、城市规划分析
城市规模:全市15303平方公里,市区建设用地规模控制在98平方公里以内
人口规模:
全市:,,%
市区:规划近期(2010年)为100万人左右,远期(2020年)为130万人左右
市区规模较小,人口增长慢,城市尺度小
数据来源:衡阳市统计年鉴2005
02-04年衡阳市区人口变化(单位:万人)
现阶段中心片区统领全市,对周边四区吸引力极强,本项目具有市区成熟配套和本身环境资源的优势
中心
片区
高新
片区
城东片区
城南片区
城北片区
本项目
湘江
城北片区:专业市场集中, 区域形象差
城东片区:批发市场聚集,火车站附近形成物流区,冶金厂和铁路宿舍区规模庞大
城南片区:湘江上游区域,全市大型工矿企业集中区域
中心片区:衡阳市区的商业、娱乐和服务中心,功能配套配套完善,对周边区域的吸引力极强,市民认同度高
高新片区:行政中心,区域建设力度大,但整体配套未成熟,是房地产开发的热点区域
规划上,