文档介绍：合富辉煌2008年南京公园路项目市场定位研究报告
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合富辉煌房地产
2008年6月
Part 1 南京小户型供销环境研究
Part 2 重点案例分析
Part 3 市场环境总结
Part 4 项目市场价格评估
Part 5 项目自我剖析
Part 6 市场突破点分析
Part 7 项目品牌价值提升建议
Part 8 项目产品设计建议
Part 1 南京小户型供销环境研究
南京市住宅市场整体成交情况分析
据网上房地产数据显示,08年1-5月份全市住宅总成交套数为20126套,较较07年同期下降了50%,较06年同期下降了44%,受国家宏观政策的影响,自07年10月份以来,南京楼市整体成交量一直处于低迷状态,尽管3月份以后市场有所回升,但后劲明显不足,购房者观望气氛依然浓厚。
南京小户型供销环境研究
Part 1
城中板块住宅市场整体成交情况分析
08年1-5月份,城中板块住宅类商品房共累计成交568套,较去年同期下降约72%,这一趋势大于全市的下降幅度。由于城中的主力客户群为中高收入群体,他们多为二次以上置业,说明“第二套住房”的政策对市场需求起到了明显的抑制作用,从而导致了城中整体成交量的大幅下滑。
南京小户型供销环境研究
Part 1
分析:
从左表数据计算得出,一年来全市90㎡以下中小户型的供求比为1:01>.9,供略大于求。90㎡以下户型的供给主要集中在浦口和江宁两大板块,同时,也是销售量最高的两个区域。从供销比来分析,城中区域的中小户型最为热销。基本上把前年遗留下来的产品全部销售完毕。
在销售均价价格方面,城中板块是高举榜首,已经超过12000元/㎡。其次是河西,接近1万元/㎡。
南京小户型供销环境研究
07年4月-08年4月各板块90㎡以下住宅
供销情况及价格对比
Part 1
分析:
从左表可见,80-90平米户型是市场供销的主力面积段,这一面积段主要以自住为主,市场需求量相对较大,供销量接近整体的50%。在60㎡以下的户型中,最热销的是40-50 ㎡,其次是50-60㎡。该面积段的户型基本为一房一厅,并具备一般的居家功能,自住和投资皆宜。而40㎡以下户型,很难具备一般住宅的全部功能。
南京小户型供销环境研究
07年4月-08年4月小户型分面积市场供销情况
Part 1
Part 2 重点案例分析
天正湖滨花园
项目位置
中央路399号
开盘时间
07年8月
开发商
天正集团南京置业有限公司
当期推货量
约11万㎡
占地面积
约10㎡
主力面积
酒店式公寓:65 ㎡
住宅:130 .58 ㎡
建筑面积
约20万㎡
销售均价
酒店式公寓: 13500元/ ㎡
住宅:20000元/ ㎡
建筑形态
高层
销售率
目前整体销售率约70%,其中小户型约15%
后续供应量
住宅已基本销售,车库加酒店式公寓,以及在开发的住宅,约有10万㎡的供应量
项目点评
项目位于中央路与黑龙江路交汇处。整个地块在湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内,挑高中庭式设计增加了房屋的通透性。项目周边拥有便捷的交通和完备的生活配套,毗邻南京标志性景观玄武湖、明城墙。购房者多为企业高级管理人员,私营业主。
重点案例分析
Part 2
综合点评:项目最大优势在于依托于一个高档的豪宅社区,提出了“豪宅中的酒店,酒店中的豪宅”的公寓推广主题;但是由于该项目产品结构落后,办公改造产品,综合素质不高,市场认可度不够,从而导致销售不理想。
重点案例分析
公园里5号
项目位置
白下区龙蟠中路336号
开盘时间
08年5月31日
开发商
江苏普恒投资有限公司
当期推货量
㎡
占地面积
约5000㎡
主力面积
㎡三房
建筑面积
约3万㎡
销售均价
11850元/㎡
建筑形态
酒店式公寓:小高层
住宅: 小高层
销售率
目前整体销售率约78%
后续供应量
剩余房源集中在6层以下32层以上楼层,约有4000㎡的供应量
项目点评
该项目位于龙蟠中路,地段区位优势较大,南北向的龙蟠中路、解放路贯穿全市,东西向的大光路西接白下,光华路取道绕城高速直达城外。户型宽敞方正,南北通透为城中不可多得的舒适居所。周边生活配套成熟,同时与南京电视台、海关、南京市体育运动学校为邻,应推出的房源较少,没有好的朝向,购房者的选择余地不大,住户多为周边原住民和干休所的老干部。
Part 2
综合点评:项目对于本项目产品没有很大的指导意义,其对本项目最大的
指导意义在于价格参考。从该项目的价格来分析,本项目要想突破区域价格
心里局限,还需要