文档介绍：合生帝景山庄07整体方案
合生·帝景山庄07年度推广沟通纲要
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2006展翅,2007问鼎
2006,在政府的一片叫停声中
城市别墅成为上层名流最后的盛宴
我们可以不卖别墅,卖稀缺……
我们可以不谈价格,谈生活……
我们可以不讲产品,讲价值……
天时、地利、人和……我们收获很多
当然,面对2007我们期待更多……
而在推广上,
我们已走过“城市别墅”,
开始在“半山”上攀登……
带着思考上路,再创新的辉煌……
1、帝景山庄凭借什么成就广州别墅市场上的地位?其所能成就的市场高度?
2、帝景山庄的品牌积累如何?如何实现品牌价值的叠加,建立项的丰厚品牌资产?
3、帝景山庄产品推售的变化所引起的客户群变化?如何作出调整,从而更有效地与目标群进行沟通?
沟通纲要
PARTA:背景分析
PARTB:总体策略
PARTC:推广传播
PARTA 背景分析
整体市场
区域竞争
项目分析
客群分析
战略任务
一、整体市场
1、宏观政策:别墅奇货可居,价格上扬
受到供求及土地政策等因素影响,广州别墅价格将继续上扬走势。从目前的情况来看,供货锐减及产品升级换代是价格上升的主要原因。从去年开始,政府大力倡导兴建普通住房,2006年再度重申对别墅用地的控制,一定程度上加剧别墅用地的稀缺程度。
摘自2006-11-14《南方日报》
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
一、整体市场
2、板块分布:
A 东部板块。
随着近期万科城、金碧公馆御墅、半山溪谷等新别墅盘的推出,加上原来就有别墅在售的凤凰城、帝景山庄、翡翠绿洲、保利林语山庄、紫云山庄等楼盘,目前东部板块俨然已成别
墅供应重镇。其别墅价格也大都在10000元/平方米以上。
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
摘自《南方日报》 2006-10
一、整体市场
B 南湖板块。
南湖板块在广州北面,位于国家级旅游风景区白云山脚,还拥有广州最大的湖——南湖,湖光山色相辉映,自然也是建山水别墅豪宅的难得地段,这一带已建有白云堡豪苑、江南世家、雅居乐半山豪廷、山水庭苑、颐和山庄等豪宅楼盘,也是广州的富人聚居地之一。近期在售的利海托斯卡纳,2006月11月份推出“洛可可46”仅46套错拼别墅,每套总价高达700万元。
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
摘自《搜房网》 2006-10
一、整体市场
C 华南板块。
虽然别墅供应已渐稀少,但仍有华南碧桂园、锦绣银湾、金海岸等楼盘别墅在售。据悉,星河湾也珍藏数栋超大面积的别墅待价而沽。在南沙,则有南沙滨海花园这样全市罕见的海景别墅,单价达12000元/平方米,还有逸涛新城和新盘南沙境界等。其中,值得注意的是,番禺区2006年9月新建别墅的成交均价比全市别墅均价9994元/平方米高出近1000元/平方米,达到10981元/平方米,这一价格也是2005年11月以来番禺区新建别墅成交的最高均价。
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
摘自《南方日报》2006-10
一、整体市场
D 西部板块。在金沙洲板块,恒大金碧海岸花园将改写历史,这个占地逾千亩、,并且将以数百套别墅的大手笔亮相广州城西。而雅居乐雍景豪园近期推出的美墅单价也高达10000元/平方米以上,销售理想。
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
摘自《搜房网》 2006-10
一、整体市场
3、市区别墅:市场绝版,天赋稀贵
根据二手市场成交资料,天河市区别墅弥足珍贵,其保值能力十分强。其中,二沙岛是广州老城区最矜贵的豪宅区,由于都是独立别墅,其二手均价在1万—3万元/平方米不等,有的质素比较高、景观较好的别墅物业更高达3万元/平方米以上,比如,只有5年楼龄的某别墅小区其一线江景别墅更高达5万元/平方米。
摘自《搜房网》 2006-10
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
整体市场小结
政策环境下,别墅稀贵、奇货可居;
价格上涨一路抢手。
而天河别墅更是天价,为稀缺中的稀缺。
整体市场
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
二、区域竞争
1、万科城。
主要资料:处科学城;TOWNHOUSE单价1万元以上;情景洋房;。130~250㎡。
品牌占位:纯山地、创新产品
广告语:向东,山在那里。
市场分析
项目分析
客群分析
战略任务
区域竞争
二、区域竞争