文档介绍：华燕置业2011年上海浦江颐城二期营销全案思考
新浦江变化思维下的营销解读
——关于浦江颐城二期营销全案的思考
New Pujiang Interpretazione dei cambiamenti nel marketing con il pensiero
2011年5月
报告思路
第一章三大解读
市场态势
板块环境
自身解析
第二章总策略下的三大课题
第三章市场重站位
第四章形象再塑造
第五章客户再梳理
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第六章销售策略
第六章附件:产品相关建议
三大解读
第一章
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1。市场态势
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降低存贷款金融利率
减免税费、降低房贷首付
个人住房贷款利率优惠下浮30%
最低首付款比例调整为20%
加大保障性住房建设力度
进一步鼓励普通商品住房消费
支持房地产开发企业积极应对市场变化
下调资本金比例
逐步控制二套房贷优惠利率
营业税征免时限由2年恢复到5年
增加普通商品房供给
抑制投机
上调存款准备金率
二套放贷首付4成
增加普通住宅用地供给
实行差别化税收信贷政策
解决中低收入群体住房
二套房贷首付60%
一二线及省会城市严格执行限购令
上海、重庆试点征收房产税
连续上调准备金率及利息
……3>.
2011年
2008年
2009年
2010年
降低利率
刺激消费
先行宽松
逐步从紧
增大供应
抑制投机
首付提高
严格限购
项目市场背景
2011年1月,史上最严楼市调控政策出台
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单位:方
新政出台,成交量骤降并在低位徘徊均价也出现调整
由于传统销售旺季的来临,4月商品住宅的市场供应量逐步放大,但成交量上升不明显,开发商于购房者还处于博弈的阶段,由于政策趋严,预计7,8月将迎来降价局面
数据来源:佑威
项目市场背景
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数据来源:佑威
新政出台,成交量聚降并在低位徘徊,但供应量增大
项目市场背景
单位:方
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板块去化---年平均去化量在17万方左右,但2011年形势严峻,去化量将会有大幅下滑
注:去化量包括公寓及别墅
数据来源:佑威
区域板块分析
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地块
一品漫城
浦江颐城
万科翡翠别墅
新浦江城
35万㎡
40万㎡
15万㎡
36万㎡
地块名
土地面积
建筑面积
容积率
楼板价
成交日期
开发商
(米2)
(米2)
中心河以南A-1、2号
118,
87,
17427
2010-5-7
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,上海张杨商业建设联合发展有限公司
浦江镇中心河以南C-1、2号地块
134,
134,
1
10604
2010-5-7
上海保利建锦房地产有限公司
中心河以南A-3地块
86,
123,
9544
2010-5-7
上海保利建锦房地产有限公司
区域板块分析
板块供应---板块未来供应量约在130万方,后续竞争激烈
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宏观经济过热,房价上涨失衡,现已面临最严厉政策调控
市场已出现量减价调的局面,预计今年成交量将会大幅下降
未来市场供应量将增加,市场竞争加剧
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政策偏紧,竞争加剧,需调整策略紧随市场
市场变化
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2。板块认知
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意大利建筑风貌为核心思想和理念,形成产业居住同步发展的格局,
充分重视自然景观、河道水系的结合,创造一个环境宜人、生活方便、配套齐全的现代化住区
浦江镇总规划师卡纳第——“居民们远离那些压得人喘不过气来的城市问题,在自然、融洽、和谐的氛围中过着悠闲的生活。”
板块认知
意大利建筑风貌,环境宜人、生活便捷、配套齐全的现代化居住板块
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江南水乡,北美特色
北欧、交通、环境特色的现代化生态新城镇
安亭:德国风貌特色、汽车产业、房地产和旅游
江南水乡、旅游定位,发挥生态平衡优势
上海最大的港口
周浦:人居环境典范
生态景观轴线、现代荷兰风情、高档居住社区
居住, 休闲,度假和旅游,高科技产业,意式风貌区
卫星城、大学城、英式风貌高尚居住区
西班牙风貌、奉贤东部的经济文化中心
北蔡
地杰国际城
锦绣华城
三林
未来域、环球翡翠国际
万科新里程
浦江镇
新浦江城
三林地区最先开发,已逐渐成熟
北蔡地区已逐渐具备知名度
浦江镇最晚入市,但新浦江城标杆先行,成功提升板块形象
区域定位明晰,规划定位特色鲜明。
30分钟人民广场车行时间,交通可达性好。
世博效应辐射,城市边缘快速发展区域。
板块认知
浦江镇——世博辐射区域、享三林资源;一城九镇规划重点,上海郊区中距市区最近的板块
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