文档介绍：华燕置业-上海青浦别墅项目市场研究及市场定位建议
上海华燕置业策划有限公司
二零零四年四月
青浦高泾路项目
市场研究及市场定位建议
多元价值观的客户
错位竞争
市场
差异化
目标集中
潜在竞争对手
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手
思维脉络图
宏观市场分析
上海别墅板块
市场分析
项目分析
市场建议
寻找产品与市场最佳契合点
1、寻找竞争板块的特殊性
2、开拓市场的空白点
寻找产品的唯一性
错位化的产品市场定位
上海别墅宏观市场分析
(一)、总体市场分析
2003年上海别墅平均月上涨点数13>.1%,上涨水平略低于中房上海住宅指数(2%)的水平
(二)、供应分析
2003年:
供应总量:
占地面积:
新上市别墅总占地面积: 485万m2
平均容积率:
2002年:
供应总量: 540万m2
占地面积: 1900万m2
平均容积率:
1、供应量分析
2、分布区域分析
松江区
闵行区
浦东新区
青浦区
长宁区
南汇区
嘉定区
徐汇区
奉贤区
普陀区
宝山区
截止03年12月31日止,据不完全统计,上海市别墅项目区域分布排行为:
1、松江区:23%
2、闵行区:19%
3、浦东新区:17%
4、青浦区和长宁区各占:11%
5、南汇区:8%
6、徐汇区和嘉定区各占:3%
7、普陀区和奉贤区各占:2%
8、宝山区:1%
3、别墅类型分析
独立式别墅
联排别墅
叠加式别墅
双拼别墅
联体别墅
截止03年12月31日止,据不完全统计,上海市各类别墅市场分额为:
1、独立式别墅:49%
2、联体别墅:23%
3、双拼别墅:13%
4、叠加式别墅:12%
5、联排别墅:3%
小于150万元:4477(套数)、29(楼盘个数)
150~300万元:7404(套数)、54(楼盘个数)
300~500万元:3969(套数)、35(楼盘个数)
500~1000万元:2986(套数)、20(楼盘个数)
大于1000万元:861(套数)、8(楼盘个数)
总计:19697套、147个
4、在售别墅市场价格分布
2002年上海市别墅客户分布
上海本地
外省市
港澳台
外籍
2003年上海别墅客户分布
外地
外籍
上海本地
(三)、小结
随着2003年整个上海“别墅年”的影响,别墅呈现出持续热销的局面,受这一因素的持续效应,预计今年的别墅供给量将不低于2003年。
别墅需求较旺,上海市别墅的保有量不断上升,从1990年200多万平方米上升到了2003年1200多万平方米;
独立别墅的客户来源是以非沪籍人士,上海本地客源,外地客户三分天下,联屋以及叠加别墅主要是以上海本地客源为主;
客户对于别墅的认识也发生了变化,不再简单拘泥于别墅产品的简单再复制,而是更注重细部产品、景观、生活方式等的综合因素;
综上所述:未来一段时期内,别墅的供应与需求将维持在平稳状态,但别墅价格将稳步上升的趋势。
上海主要别墅板块分析
赵巷板块
徐泾板块
淀山湖板块
龙东大道沿线
沪南公路沿线
南六公里沿线
佘山板块
松江大学城板块
莘闵板块
九亭-泗泾板块
上海别墅分布示意图
位于318沿线,以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形成的特殊的别墅板块
别墅特征:目前在售项目多数为尾盘或预备交房,以中高档的独立别墅为主,主力总价在500万以下,,其中是上海开发度假型别墅较早的区域;
发展趋势:由于景观的稀缺性和唯一性,该地区的开发步伐将逐步朝着高档型度假别墅的发展方向继续发展;
1、淀山湖板块
三一八国道沿线
盈湖三岛
佳邸别墅
绿洲江南园
太阳岛高尔夫温泉别墅
国际华城
1
2
3
4
5
以上别墅项目共开发占地面积1754亩
物业形态分析
目前本地区别墅项目多数为尾盘,以独立别墅为绝对主力
总价分析
总价集中在500万以下,但其中也有如绿洲江南园1000万以上/栋的独立别墅
代表楼盘分析
绿洲江南园
占地面积:
建筑面积:
容积率:
小区组成: 共143栋独立别墅
单套面积: 295-645M2
花园面积: 1000-2000M2
目前售价: 单价17000-23000元/M2
特色: 依800亩大淀湖而居, 独栋占地面积大,容积率小,总价高,是高档型独栋别墅的代表
2、赵巷板块
依托A9赵巷出口的这一先天优势,即将形成的中高档的别墅区;
别墅特征:该板块是由青浦区政府全新规