文档介绍：惠州华贸中心综合体项目营销策略报告
领先时代的都市舞台
——华贸中心营销策略报告——
众厦出品
2010-1-14
对于国华置业,本项目意味着什么?
答案:华贸中心开创中国地产城际运营的里程碑
目前地产项目运营模式:
地域性开发(几乎所有项目)
跨区域开发——城际运营
单级化的强势牵引
(广式大盘:合生帝景湾\雅居乐)
多极化/放射状的聚集效应
是谁?
地产项目运营新模式
开发背景
华贸中心原版布局珠三角
2003年北京华贸开启城市CBD
2007年惠州 71万平米大都会城市综合体开启新征程
Philosophy 发展商手记:
城市责任感:城市是有建筑和建筑之间的环境关系构成的,必须强调城市设计理念
社会责任感:建筑是为社会服务的,建筑不仅对使用者而且整个社会有关。必须强调社会效益
历史责任感:建筑是百年作品,本身就构成了城市的历史,必须建成领先一个世纪的作品
秉承对城市负责、社会负责、历史负责三大理念,继北京华贸中心后,布局珠三角,开启南中国地区战略版图第一步。
基于构筑新的地产运营模式的构建,战略布局的关键点。本项目目标设定——
目标设定
品牌目标
营销目标
运营目标
完成华贸品牌南中国嫁接,再续北京华贸知名度及美誉度。
树立惠州市场标杆,打造珠三角城市升级的代表作。
实现房地产经营与销售的双赢
降低风险,实现价值最大化。
本次报告解决的问题
价值挖掘——项目能力及空间
营销策略——市场趋势,项目条件
营销实施——卖什么?卖给谁?怎么卖?
01 我们面临的趋势?
市场条件分析
02 审定自身的价值。
区域价值、产品价值
03 营销实战。
营销策略及实施方案
01
Trends
我们面临的趋势是怎样的?
市场
趋势
093>. 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
“国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设
,开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
“国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设
严格执行二套房首付40%,出台11条具体政策。

面临趋势——不确定、不稳定、风险
从近期中央所释放的一系列信号,我们可以得出
1、政府调控房市采取了平稳的步骤,态度明确打击房市的投机行为。
2、房价过快上涨已引起中央重视,“保地产”变为“稳地产”
3、多套房贷面临收紧
4、开发商屯地行为受制约,新地王减少,供应有望改善
众厦观点:2010年楼市平稳调整年,而政府政策的调控力度远大于往年,预计此轮的调整影响力将在3-5个月内发挥作用。
项目启示:尽快入市,减少不确定因素对项目造成的销售影响,适当规避政策风险
市场
趋势
市场趋势:整体商品房成交均价4626元/㎡,表现较为平稳,价格指数变化幅度不大;
市场成交量:09年呈现井喷增长;需求相对旺盛。
市场产品:主力供给和主力需求匹配,90—120㎡三房、120—144㎡四房仍然市场上的热销户型,总占市场成交量的50%左右。
供需情况:供求比较低,需求相对旺盛。
惠州楼市——房价理性回归,回归幅度有限
2009年周价格曲线(惠州)
项目启示:市场具备一定需求承接力,为项目迎来了较为乐观的市场环境,价格制定需要更理性谨慎。
市场
趋势
审定项目价值
纳入城际运营体系下的价值挖掘方式
区域价值
产品价值
02
Value
区域价值
第一圈层价值体系:中心区域价值
区域价值
A/惠州中心CBD——不可复制的核心
惠州中心:每个城市都有一个中心,惠州江北作为惠州规划新区发展至今已经成为整个惠州的中心,江北地区成为不可替代的CBD中心
核心区域:位于惠州发展城市轴线上,以CBD为核心展开“12区”发展,形成不可复制的核心发展区域
区域价值
B/多功能聚合成就惠州CBD引擎
惠州三中心:即惠州市政治中心,经济中心,文化中心。
交通:广汕公路横贯东西,京九铁路连通南北,惠博沿江公路、惠州大道横穿而过,惠州大道、先科大道、三环路等交通网络四通八达。
发展类比:从地位看,江北在惠州,就是深圳的福田、广州的天河、上海的陆家嘴
发展目标:提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。
功能定位:是为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区。
像福田CBD中心区之于深圳
江北CBD之于惠州……
A/不可复制的核心
B/惠州CBD引擎