文档介绍：黑狐奥美2009年上海万科翡翠别墅企划提案报告
万科翡翠别墅
2009年企划提案报告
话说有一天,天使与魔鬼在抬杠…
天使:
千万级别墅,我最稀缺!!
国家不再批独栋别墅
一手市场里的产品将逐渐消失
此产品通过几轮修改
才得以实现
来之不易呀
魔鬼:这倒是实话!!
独栋别墅绝版了,所以现在跟人家讲我住独栋,很有面子
魔鬼:说穿了
就是一个面积不够大的独栋别墅
只属于独栋别墅里的入门产品
魔鬼:晕~
好荒凉的地方阿…
人烟罕至
天使:
距离人民广场18公里
对独栋别墅来说
是很少见的
况且,距离是相对的
你也可以说住这里
距离自己产业很近!
天使:我是紧凑型独栋产品
天使:
地理位置处于浦江镇二期
一期的公寓房销售得十分好
所以有条件盖别墅
魔鬼:但目前二期的板块尚未形成
大环境至少要5年才有雏形,
所以阿……
三五年之内这里都会很荒凉(惊!)
壹>>>界定问题
11>.新产品投放
:<who卖给谁/ what卖啥/ where客哪来/why为何想买
how 怎样过来> 五大问题
<>
去思考问题,分析问题
确定任务
浦江镇唯一的,最顶级的低密度纯独栋别墅社区
本案印象:万科意大利经典风情纯独栋别墅群
本项目的基本资料描述:
位置:位于浦江镇二期,纯独栋低密度社区
交通:到人民广场距离18公里,是“三城七镇”距上海市中心最近的现代化居住区
潜力:依赖于浦江镇一期辐射效应,拥有政府规划的成熟配套
稀缺:浦江镇整体规划中,唯一完整纯独栋别墅社区(且市场上独栋已稀缺)
客源:周边工业园区、私企业主较多,客源机会多
少量: 18万方,仅140余套单位,更凸显其物稀为贵
货齐:面积从350-450平方米,房型配比较为齐全
高尚:将来拟建商业、文化娱乐公共建筑,提供完善的高尚休闲消费配套
划算:产品为二层楼,赠送大面积的地下室/露台,使用面积多
组团:整体规划采用<尽端路加邻里组团模式>,4到6户的小组团,簇成大区域居住氛围
邻里:公共场地提供了更多静态和动态活动功能,既私密又保证了温馨的归属感
楼盘名称
区县
环线
备注板块
总套数
总面积
总金额
均价
南郊别墅
闵行区
外郊环间
颛桥板块
26
24746
30400
棕榈滩
奉贤区
郊环以外
海湾板块
9
8490
25754
山的院子花园
松江区
外郊环间
佘山板块
8
7685
33402
四荷艺墅
青浦区
外郊环间
徐泾板块
6
5791
31792
天马花苑
松江区
外郊环间
佘山板块
5
4776
30437
安亭高尔夫别墅
嘉定区
外郊环间
安亭汽车城板块
3
2841
21406
湖山在望二期(计85幢)
闵行区
外郊环间
颛桥板块
3
2832
27138
东苑古龙城
闵行区
中外环间
古美罗阳板块
2
2000
19233
万源城
闵行区
中外环间
古美罗阳板块
3
2874
29400
大豪山林别墅
青浦区
外郊环间
徐泾板块
3
2863
30264
住友宝莲府邸
宝山区
郊环以外
淞宝板块
3
2860
30411
兰乔圣菲
闵行区
外郊环间
华漕板块
3
2841
34102
中房森林别墅
闵行区
外郊环间
马桥板块
2
1910
26893
沁风雅泾轩
青浦区
外郊环间
徐泾板块
2
1894
27677
中科大学村
南汇区
外郊环间
周康板块
2
1988
32426
文翔名苑
松江区
外郊环间
松江新城西区板块
1
1000
16773
昌鑫花园
松江区
外郊环间
松江新城西区板块
1
1000
17964
2008年全年上海千万级别墅销售一览
<资料来源:同策谘询>
棕榈泉花园
浦东新区
外郊环间
唐镇板块
2
1870
34346
西郊华城
青浦区
外郊环间
徐泾板块
1
927
18539
蓝山小城
浦东新区
外郊环间