文档介绍：万科翡翠别墅2009年企划提案报告
万科翡翠别墅
2009年企划提案报告
话说有一天,天使与魔鬼在抬杠…
天使:我是紧凑型独栋产品
魔鬼:说穿了
就是一个面积不够大的独栋别墅
只属于独栋别墅里的入门产品
天使:
千万级别墅,我最稀缺!!
国家不再批独栋别墅
一手市场里的产品将逐渐消失
此产品通过几轮修改
才得以实现
来之不易呀
天使:
距离人民广场9>18公里
对独栋别墅来说
是很少见的
况且,距离是相对的
你也可以说住这里
距离自己产业很近!
魔鬼:这倒是实话!!
独栋别墅绝版了,所以现在跟人家讲我住独栋,很有面子
天使:
地理位置处于浦江镇二期
一期的公寓房销售得十分好
所以有条件盖别墅
魔鬼:晕~
好荒凉的地方阿…
人烟罕至
魔鬼:但目前二期的板块尚未形成
大环境至少要5年才有雏形,
所以阿……
三五年之内这里都会很荒凉(惊!)
壹>>>界定问题
确定任务
11>.新产品投放
:<who卖给谁/ what卖啥/ where客哪来/why为何想买
how 怎样过来> 五大问题
<>
去思考问题,分析问题
提案大纲
1
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
3
操作说明:,正常步骤共有下列12道,每一道步骤都应由
我司资深策略人员与客户营销及企划部门共同讨论并完成
但由於此次为比稿性质而非正式进入操作阶段,所以仅由我司先行挑选重要环节,示范填写
如若日后有机会合作,应以正确使用工具方式,重新过一遍,以求结论正确
产品认识
浦江镇唯一的,最顶级的低密度纯独栋别墅社区
本案印象:万科意大利经典风情纯独栋别墅群
本项目的基本资料描述:
??位臵:位于浦江镇二期,纯独栋低密度社区
??交通:到人民广场距离18公里,是“三城七镇”距上海市中心最近的现代化居住区
??潜力:依赖于浦江镇一期辐射效应,拥有政府规划的成熟配套
??稀缺:浦江镇整体规划中,唯一完整纯独栋别墅社区(且市场上独栋已稀缺)
??客源:周边工业园区、私企业主较多,客源机会多
??少量: 18万方,仅140余套单位,更凸显其物稀为贵
??货齐:面积从350-450平方米,房型配比较为齐全
??高尚:将来拟建商业、文化娱乐公共建筑,提供完善的高尚休闲消费配套
??划算:产品为二层楼,赠送大面积的地下室/露台,使用面积多
??组团:整体规划采用<尽端路加邻里组团模式>,4到6户的小组团,簇成大区域居住氛围
??邻里:公共场地提供了更多静态和动态活动功能,既私密又保证了温馨的归属感
市场/竞争
9
8
6
5
3
3
2
3
3
3
3
2
2
2
1
1
<资料来源:同策谘询>
2008年全年上海千万级别墅销售一览
楼盘名称
南郊别墅
棕榈滩
山的院子花园
四荷艺墅
天马花苑
安亭高尔夫别墅
湖山在望二期(计85幢)
东苑古龙城
万源城
大豪山林别墅
住友宝莲府邸
兰乔圣菲
中房森林别墅
沁风雅泾轩
中科大学村
文翔名苑
昌鑫花园
区县
闵行区
奉贤区
松江区
青浦区
松江区
嘉定区
闵行区
闵行区
闵行区
青浦区
宝山区
闵行区
闵行区
青浦区
南汇区
松江区
松江区
环线
外郊环间
郊环以外
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
中外环间
中外环间
外郊环间
郊环以外
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
外郊环间
备注板块
颛桥板块
海湾板块
佘山板块
徐泾板块
佘山板块
安亭汽车城板块
颛桥板块
古美罗阳板块
古美罗阳板块
徐泾板块
淞宝板块
华漕板块
马桥板块
徐泾板块
周康板块
松江新城西区板块
松江新城西区板块
总套数
26
总面积
6>
总金额
24746
8490
7685
5791
4776
2841
2832
2000
2874