文档介绍：莱茵东郡前期营销策划报告
莱茵东郡前期营销策划报告
High-point Consultant
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报告内容
供应市场分析
客户定位分析
营销策划计划
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供应市场分析
项目现状及经济发展分
宏观供应市场情况
竞争案例市场分析
项目SWOT分析
S
W
O
T
优势 Strengh
品牌-上市公司开发背景。
产品-庭院及南露台产品细节特点3>.
威胁 Threat
市场-同期类似产品剧增
价格-南北地块楼盘价格低廉
劣势 Weakness
交通-一路公交
配套-三公里外
外界-无景观及其他先天资源。
机会 Opportunity
地段-东进规划,大学城,工业园区中远期看好
产品-规划容积率较低,面积段支持改善性居住需求
SWOT分析
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项目周围情况
海陵工业区
翰林雅居
天和家园
高教园区
春兰工业园
日野汽车城
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海陵工业区
翰林雅居
天和家园
高教园区
春兰工业园
日野汽车城
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项目南北板块
南面:居住用地,,常住人口60000人
商贸: 50亩的麦德龙超市,三星级酒店(可能)
教育:拟建50亩的小学
交通:国道改景观大道,公交车1辆
北面:工业,建材等专业市场
服务业集聚区
扩大后居住用地
商贸
小学
项目周围板块规划
整个海陵工业园区板块:
发展进度:2003-2009 年,后期至2030。
规模:现状200家企业,计划33平方公里,去工化
收入水平:管理人员平均收入2500-3000元/月,大约1500人左右。
置高观点:中长期规划属于经济发展重区,周边配套属于远景,无法借力给项目销售期。小区建设只能看内在品质和自身商业配套。交通有待提高,景观大道命名莱茵大道机会体现规划信心。
海陵工业区
翰林雅居
天和家园
高教园区
春兰工业园
日野汽车城
项目周围板块规划
高教园区板块至2010年:
规划人口:学生33000人
校区规模:,建筑面积100万平方米。
现状水平:南京师范大学泰州学院,南京理工大学泰州科技学院,江苏省畜牧兽医职业技术学院。
收入水平:519名教职工。其中,博士:;硕士:5万及以上;本科:4万及以上,办理泰州市规定的公积金、住房补贴及全部的五项社会保险及附加大病保险。
置高观点:此板块的教职员工收入水平对于本项目的中偏低总价段购买有部分可能。板块的规划效应和人文效应为本项目带来间接利好。
项目周围板块规划
小结
地段印象
1、远
规划远期:现有规划发展进度缓慢,新规划从2009-2030,近期无可利用资源。
配套远程:项目地段现有配套缺失,最近基础配套需到3公里以外。
2、荒
原始荒居:原始人口稀少,现规划外来人口为:学生,少量教师,基础工人等,不构成本项目的目标客户。
3、缺
缺交通:一路公交,便利性差。
缺商业:商业配套远期规划。
缺配套:基础教育等资源匮乏。
关键问题:项目自身配套,客户范围,借力利好
居民购房消费能力
2004
2005
2006
2007
2008
商品房单价(元)
1839
2291
2891
3196
3694
人均可支配收入(元)
9695
11122
12682
14940
17198
收入房价比
置高观点: 统计数据中的成交均价为整个泰州地区的成交均价,主城区的成交均价高于3694元/平方米,拉低均价的房产品分布在周边县镇。收入的比例证明周边集合到市区购房能力的提高
关键问题:全市购买力,高价高质,弹性需求
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供应市场分析
项目区域规划及经济发展分
宏观供应市场情况
市场案例
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??90-120㎡
??120-150㎡
??150-180㎡
??180-210㎡
?? 210--240㎡
??40~50万/套
??50~60万/套
??60~70万/套
??70-80万/套
??80-90万/套
?? 90万以上/套
供应市场分析
市区商品房主要供应面积分析
市区剩余房源各价格段结构分析
置高思考: 统计市场中与本项目相关的面积供应段,了解成交情况,及剩余房源供应量竞争环境。统计市场中与本案价格冲突的供应房源,找寻竞争优势和清晰认识竞争劣势。
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2009年3月市场在售楼盘供应及销售情况
供应市场分析
市场在售楼盘未售房源情况
供应市场分析
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海陵区近三年商品房销售情况
数据说明:本数据来源于泰州市海陵区统计局网上