文档介绍：金网络2012年06月乐山项目前期定位报告
金网络地产顾问成都分公司
日期:20123>.06
沟通思路
PART1:本体及区域研究
PART2:核心课题及策略
PART3:项目定位
PART4:物业发展建议
报告框架
研究内容
PART5:资金回款计划
PART1 本体及区域研究
城市规划
区域市场研究
本体分析
“岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎;
乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”、“北拓”为主要规划方向,同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴,由南向北;目前老城区板块发展已经十分成熟,新兴板块发展后劲十足。
城市规划——总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”
南部
西部
北部
东
部
城市房产发展——依托“岷江”由南向北发展,形成“组团式”格局
通过乐山市市政交通道路以及城市发展动态,结合房地产开发强度将乐山市房地产市场划分为城西板块、通江板块、新城区板块、老城区板块、肖坝板块和东城板块共六大板块。
板块划分
板块星级
板块描述
老城区板块
老城区板块北以竹公溪张公桥段为界,东南各以岷江、大渡河为界,西至绿心,是乐山市传统的城市中心,是目前最繁华的地段。
新城板块
新城区板块东以牛咡桥为界,北临龙游路,南傍城市绿心,西到徐浩大桥东岸。区域在政府的大力支持下,目前已发展成为交通便利,配套完善的繁华地。
通江板块
通江板块包括二环路以北、岷江以西,公园路以东、外环路以南区域。区域主要以岷江为自然依托,主要以生活服务为主。
城西板块
城西板块也称苏稽版块,主要指苏稽大道两侧、青衣江以西地区。区域水资源丰富,青衣江、峨眉河、临江河穿流而过,素有嘉州“鱼米之乡”的美誉。
肖坝板块
肖坝板块是乐山市规划科研文教区,绿心以南,青衣江、大渡河所包容的范围。且与乐山大佛隔河相望,拥有优厚的原生态资源,自然条件无可比拟。
城东板块
东城板块又名眸子综合区,包括岷江以西、佛光路以北。区域为乐山郊区,以乡村经济为主。
评级标准:依据板块房产开发程度、配套条件、产业、发展潜力等综合因素考虑,星级越多表明板块综合能力越强。
本案
PART1 本体及区域研究
城市房产发展
区域市场研究
本体分析
区域市场研究——本案所在通江板块,目前板块价值支撑度较低,亟待升级
板块位于乐山市北郊,区域定位为物流集散地,目前区域人员结构复杂,整体品质相对较低;
通江板块交通便利,与新城板块相连,区位升值潜力优势明显;
伴随乐山的经济发展以及城市规划落地,商务配套完善,未来通江板块仍具有较大发展空间。
区域位于岷江西岸,乐山市北郊,目前该区域人群构成较为复杂,整体品质较低,多以周边地缘性客户为主;伴随“北拓”规划,未来通江板块仍具有较大发展空间。
本案
板块
代表项目
物业形态
主力户型
主力面积(㎡)
老城区板块
海棠香阁
华夏上居
高层
套二、套二变套三
9>70-110
新城区板块
嘉州长卷·天玺恒地·大道中心
小高层、高层
套二、套三
81-110
通江板块
五洲汉唐
华泰·棕榈湾
小高层、高层
套二、套三
74-125
城西板块
西城国际
城际御风庭
高层
套二、套三
80-120
肖坝板块
嘉州新城七星海棠
小高层、高层
紧凑型套二、套三
80-110
城东板块
恒邦·紫云府恒邦·新天地
高层
套二、套三
84-120
区域各板块物业以高层、小高层为主;
各板块间产品同质化严重,主力面积集中在80-110㎡的套二、套三户型;本案所在通江板块,目前在售项目较少,但与新城区板块之间仍存在激烈竞争。
区域市场研究——各板块产品同质化严重,同时本案所在板块仍面临激烈的竞争
板块
代表项目
主力面积
均价
(元/㎡)
主力总价
(万元)
老城区板块
海棠香阁
93-107
4400
41-47
华夏上居
70-90
4800
30-43
新城区板块
嘉州长卷·天玺
79-138
4300
30-50
恒地·大道中心
70-101
5800
40-50
通江板块
五洲汉唐
74-110
4700
35-52
华泰·棕榈湾
85-125
5200
44-60
城西板块
西城国际
80-119
5200
42-62
城际御风庭
70-114
4700
33-54
肖坝板块
嘉州新城
89-115
5000
45-58
七星海棠
88-106
6900
61-73
城东板块
恒邦·紫云府
84-120
6800
57-80
恒邦·新天地
70-105