文档介绍：南汇区惠南镇房地产市场简报
南汇区惠南镇房地产市场简报
一、南汇区2004年第三季度交易数据分析
南汇区2004年第三季度的房产走势波动较大,尤其在预售量方面,整体呈现下降趋势,9月预售面积同比7月减少了24%,其中8月成为了第三季度售量的最低点。在预售均价方面,南汇整体上处于平稳调整的态势,至9月,同比7月向下微调33>.4%,%。第三季度造成售量大幅波动的主因是绿地康桥新苑,6、7月该盘处于开盘热销期,,8、9两月预售量开始放缓,,其缩减的预售量基本等同于区域总售量所减少的面积,而预售均价在9月所出现的5%的回落则是因为受制于别墅市场的波动。
2004年第三季度南汇区预售商品房成交套数汇总
(套)
7月
8月
9月
总计
预售套数
693
489
545
1727
增长率
-%
%
2004年第三季度南汇区预售商品房成交面积汇总
(平方米)
7月
8月
9月
总计
预售面积
86011
63225
65031
214267
增长率
-%
%
2004年第三季度南汇区预售商品房成交金额汇总
(万元)
7月
8月
9月
总计
预售金额
35188万
增长率
-%
-3%
2004年第三季度南汇区预售商品房成交均价汇总
(元/平方米)
7月
8月
9月
预售均价
5601
5734
5411
增长率
%
-%
二、惠南镇房地产市场市场状况
1、区域综述
惠南镇是南汇区政府所在地,是南汇的政治、文化中心,附近拥有城北桃源民族村、野生动物园等著名游览点,生态情况极佳。沪南公路、川南奉公路等交通干道汇聚于此,交通便捷。因此,惠南镇房地产开发起步相对较早,新盘不断涌现,和周康地区共同成为南汇现阶段楼盘集中供应区域。楼盘形态以多层为主,小高层也占有一定比例,同时部分小区规划有别墅。本区域目前在售别墅个案只有皇宫半岛一处,独立和联体各占一定比例,该案的走势基本围绕着别墅市场的大势稳步发展。
从供求关系来讲,今年惠南镇有大量新的楼盘推出,房源非常充足,目前在售楼盘可售面积达10余万平方米,除70万平方米的大盘新凤凰城将陆续推出外,其他开发中住宅100余万平方米。由于政府对短期炒作行为的干涉,使得新楼盘的购买者主要是那些实际需求者,房产需求将明显回落。从随机因素讲,区政府的搬迁将给惠南镇的房市予以沉重打击,一旦搬迁日期确定下来,大量政府人员相应搬迁,惠南镇房产大量抛售现象在所难免。
从大气候讲,市政府已经对房产过热现象引起警惕,从政策上逐步进行打压,从多方面抑制投机炒作现象。
2、楼盘划分
近几年来,惠南地区开发建设的物业楼盘主要分成两类:
(1)惠南旧区改造地块:主要有东西门大街,分布在老街二侧,如东门车站对面地块;观海商场二侧;三八路口沿西地块;原农行至靖海桥地块;原上袜十七厂地块;南门南汇大会堂地块,及其他零星地块。这些老镇改造开发项目主要是临街商住楼及后街多层住宅,大多数物业的容积率偏高,绿化率偏低,总投资规模一般均在15000万元—30000万元左右。
(2)新开发项目:主要有江南清漪园、兴东佳苑、百乐公寓、新凤凰城、博佳花园、泰燕华庭等。
老城改造项目的物业一般都保持销售较为稳定的状态,主要原因是镇区的各项配套设施较为齐备(商业、交通、邮电、学校、金融等)迎合了一部分居民的置业选择。新开发的楼盘大都地理位置稍偏,配套设施尚未完善,在项目的市场定位和开发商的预期收益上与消费者的置业选择和居住****俗上(置业能力、价位、房型等)等因素上尚存一定的距离,只是由于上海房地产形势总体不错,其销售压力表现得才不明显。
3、价格分析
惠南镇目前房地产价格比较单一,总体差距不大,在售楼盘的均价都已在4000元/平方米以上。老城区内楼盘价格在4300~4400元/平方米;东城区楼盘价格最高,在4500~4600元/平方米;听潮路以西也达到4100~4200元/平方米。惠南镇上的莎海苑开盘价在4300-4900元/平方米。城市丽景销售速度持续良好,均价在4400元左右,其商铺报价在9000元/平方米左右。惠南新天地推出的沿街商铺销售价格在12000元/平方米左右。
今年第三季度,南汇区住宅成交总量为164699平方米,分布如下:康桥地区64115平方米(39%),周浦地区(50697平方米)31%