文档介绍：绿景香颂营销策略研究
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同致行(中国)
TOUCHSTONE(CHINA)
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【谨呈:惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司】
绿景香颂营销策略研究
本报告仅供客户内部使用,严格保密。
同致行深圳公司 20113>.12
30年深圳首见“保值回购”,
绿景香颂创新营销模式
收益还原法、保值回购法、人气营造法,再次造成局部市场供小于求。用周转率思维取代利润率思维,考虑到土地增值税、融资成本,以时间换空间,值得关注!
报告内容框架
项目分析
项目指标、区域分析、项目优劣势分析
开盘情况分析
开盘优惠、销售情况
绿景回购计划分析
可行性探讨
可行性探讨
回购计划分析
1
项目分析
项目指标、区域优势
项目分析
开盘日期
15800元/㎡
均价
暂无
车位比
毛坯
装修标准
暂无
车位数
8
栋数
1047 户
总户数
高层
建筑类型
产品涵盖30-70平公寓,以80-90平方米户型为主,加带89平及120平的复式单位
户型区间
·月
物管费
33%
绿化率
容积率
深圳市绿景物业管理有限公司
物业管理
世联
代理商
139512平方米
建面(㎡)
深圳市宝安区龙华镇布龙公路与明治大道交汇处
项目地址
占地(㎡)
深圳市绿景房地产开发有限公司
开发商
项目信息
【一】项目指标
迷茫的山姆
【二】地块介绍
【三】龙华二线扩展区
【四】区域交通
梅龙大道
深圳北站
福龙路
地铁四号线
【五】片区客户来源
客户主要来源
客户次要来源
【六】客户需求分析
IMF和2011世界经济论坛
世界看中国
【七】优劣势分析
优势
1、土地年限较新:预售证上看到是2010年拿地,现在很多楼盘都是很早拿地为了高价而延迟开发,再加上建筑时间,实际购房者可使用年限已经白白浪费了5—10年;
2、龙华片区高铁为上:龙华位于深圳中心位置偏上,去哪都很方便,深圳北站内设4、5号线地铁和高铁,交通带动片区发展;
3、绿景名气:绿景绿景地产94年成立,在深圳9个住宅楼盘,2个商业,算是中大型房地产企业,比小开发商靠谱;
4、设计大气:楼梯都分布在边角,楼间距大,中心园林活动空间充裕,内部配套设有泳池、儿童、老人休闲活动区域;
5、户型设计大气:尽量做到最大采光面,客厅、卧室、书房采光很好,有些户型赠送面积多,89的能做成4房,看起来不觉压抑;
6、拆迁安置户独门独户:拆迁安置户和商品房独立划分,位于小区南侧;
7、、外部配套:小区东边就是万众城,左边就是金地梅陇镇、阳光新境、四季春城等成熟社区,周边商业齐全,生活便利;
8、小区西侧紧邻的一块地,为规划学校用地;不用为接送小孩发愁;
9、11月29日下午,华润万家、杨梅红国际艺术教育、大地数字影院三大主力商户进驻佐阾香颂购物中心的签约仪式在绿景香颂格调馆正式举行了;
【七】优劣势分析
【七】优劣势分析
劣势
1、位置环境:位置位于布龙路与民治大道交汇处,是龙华往返市区的主路之一,且道路破旧,周边农民房和商业整体看着有些破败不堪,没有梅龙路上看着整洁一些;万众城附近都是建材等商业,货柜车往返频繁,尘土飞扬;
2、虽然龙华有4、5号线,但和香颂没多大关系,,倒乘公交车也不太方便,坐公交就要每天忍受梅林关的堵车折磨
3、交房时间要等到2013年12月,等于客户要掏2年的月供,到2014年才算是真正拥有了自己的家,压力太大。
4、离公园太远,(民治公园太小,直线距离也有1公里),周边除了商业繁华还真没什么休闲活动的场所,老人只能推着孩子在小区转悠,外边都是车流和灰尘
2
项目开盘
开盘优惠及销售情况
开盘情况分析
场面火爆、优惠力度大
开盘情况
开盘优惠:
开盘当天VIP升级客户除可优先选房外,再享98折优惠;
一次性付款额外97折;
每50万总房款可使用1万元代金券抵扣房款;
按时签约优惠:3天内签约享受额外98折,7天内签约享受额外99折。
开盘当天购房业主均可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”的协议,3年后也就是2014年12月3日,如希望开发商履行回购承诺,业主可以提出申请,大约2个月后绿景将按原购房合同价将房款返还业主。
销售情况:
当天推出780套房源,,,主推的60~130㎡中小户型。当天销售不到200套。
刚需解放运动:“一生只此一天”
开盘情况
纲领一:铁