文档介绍：乳山市住宅丶商业丶酒店调研报告
乳山市住宅、商业、酒店调研报告
北京青腾??卡帕国际
乳山项目组
调研总论
调研背景
调研目的
调研方案设计
第一部分乳山市房地产调研
第一章乳山市房地产调研总论
第二章银滩区板块分析
第三章乳山区板块分析
第二部分乳山市商业调研
第三部分乳山市酒店调研
第四部分产品建议
目录
调研总论----
委托方:山东欣业联公司
北京青腾地产经纪公司??卡帕国际投资顾问公司受之重托,对贵公司位于银滩区地
块项目,进行前期市场调研。我公司秉承科学、客观、认真的态度,对乳山市银滩区、
乳山区的房地产项目进行了详细的调研,获得第一手资讯,取得大量数据、资料和图
片,以此为基础,我们通过类比、累计、加权和专业的分析,从而指导未来地块的产品
规划以及策略的制定。
调研背景
调研背景
地块紧邻潮汐湖,距离海边沙滩约有2-3公里
针对该地块的土地开发对乳山市的房地产现状进行实地的调研考察,希望实现利润的最大化。
研究银滩区、乳山区房地产项目、商业、酒店的基本状况。
该地区房地产供需关系的状况
该地区房地产项目的竞争状况。
该地区房地产的产品发展状况。
该地区房地产项目的市场运作特点。
从中寻求市场的切入点、差异点、突破点;为该地区市民提供更具生命力的
产品,丰富该地区房地产市场,提升人们生活质量。
调研目的
研究区域:银滩区、乳山区
方案设计:
研究方法:定量、定性研究
调查方法:现场调查、网络搜集、人员访谈、交叉调查
调查项目选定标准:
具有重要影响力的项目
处于相似区域特点的项目
具备相应地块特点的项目
在建项目和待建项目
调研方案设计
第一部分乳山市房地产调研
第一章乳山市房地产调研总论
乳山市地处胶东半岛的中心地带,是连接青岛、烟台、威海三市的中间枢纽;随着轻轨规划及胶东半岛一个小时经济圈的形成,乳山市的经济必将迎来新的契机,同时其房地产发展也将会有进一步的发展。
乳山位置介绍
区域分布
乳山区是乳山市的老城区,有多年的发展历史,房地产及商业等有着较为完整的规划,对本案的运作起到很重要的参考作用,因此乳山区也是本次调研的重点区域之一。
乳山区
银滩区
本次调研以银滩区和乳山区为调研区域,其中以银滩区为重点进行分析。
银滩规划
银滩区随着银滩AAAA级旅游度假区的规划,近两年其房地产的发展十分迅速,成为乳山市的新城区。且由于本案就处于银滩区规划范围内,因此银滩区的调研是我们的重点。
约91870套
约6093>.84万㎡
12
44个
总计
㎡
㎡
开发土地面积
约3464套
2
7个
乳山区
约88611套
10
37个
银滩区
总套数
主要项目数
项目数
板块区域
房地产总体概述
根据调研项目统计,银滩区开发项目及总开发面积远远高于乳山区,说明银滩区是乳山市房地产发展的热点区域。
在售项目量体比较
银滩区项目
乳山区项目
从项目总占地面积对比看,银滩区大部分的盘都在10万㎡以上,20万㎡以上的盘也有11个,而乳山区盘量少,占地面积最大的刚超过15万,可见乳山市的房地产发展重心在银滩。
罗马阳光花园、西馨苑
7个
乳山区
海岸明珠、、海韵阳光花园、宏泰阳光花园、浪花别墅、青银银海园、怡和山水人家、益天花园、中房蔚蓝海岸、望海山庄
37个
银滩区
主要项目
项目数量
板块区域
重点项目
我们根据项目的户型特点、位置以及其代表性选出了部分代表性项目作为我们的重点研究对象。
乳山区
银滩区
所有项目容积比较
从项目整体容积率对比看,,达到和超过1的项目仅有3个,,为乳山区域容积最高值,而乳山区虽然盘量少,,,可见乳山市的银滩区发展趋势趋向于人性化的生态居住。
银滩区项目
乳山区项目
乳山市房产产品形态
514
别墅
2252
酒店公寓
83202(其中乳山区为3464)
多层
4022
小高层
92075
总计
2085
高层
套数
产品形态
乳山市房地产的产品形态相对单一多层占了90%多的比例。小高层、多层、别墅等其他形态的配比相对较低。
乳山区产品更为单一,100%的在销项目均为多层。
乳山市价格分布
银滩区的均价要高于乳山区均价,造成本地的中低收入人群在银滩区的购买比例减少;
备注:此均价是以多层均价为准进行比较;
乳山市客群分析
项目区