文档介绍：全国房地产市场分析
2010年,为了促进房地产市场平稳健康发展、遏制房价非正常激增,政府加大了对房地产市场的调控力度,国务院先后下发了“国十一条”、“国十条”、“国五条”。号称“史上最严厉调控”的2010年,尽管气势如虹,但从最终结果看,却收效甚微。开发商仍敏锐地发现了调控中的盲点:二三线区域市场和商业地产,成功突围。为了遏制市场房价继续快速飙升,2011年新年伊始国务院就下发了“国八条”,2月9日央行将金融机构一年期存贷款基准利率分别上调03>.25个百分点,。,,这已经是年内第五次上调存款准备金率。上调后大中型金融机构存款准备金率达21%的历史高位,冻结3000多亿元。
第一部分调控政策的梳理与解析
一、出台背景
2010年一轮又一轮调控政策出台之后,抑制了部分需求的释放,绝大多数城市成交面积同比下降明显,但一、二线城市20%~47%的房价年度涨幅,依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求,在此背景之下,2011年初有史以来最严厉的“国八条”政策正式出台。2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”),提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。
(一)进一步落实地方政府责任。
(二)加大保障性安居工程建设力度。
(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。
(四)强化差别化住房信贷政策。
(五)严格住房用地供应管理。
(六)合理引导住房需求。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
(八)坚持和强化舆论引导。
二、政策解析
实施限购措施和利用舆论引导合理需求。在“国八条”出台前已有已有24个城市出台“限购令”,严厉程度不一;“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广,主要体现在以下几个方面:(1)覆盖范围更广;(2)购买限制更严;(3)跨区域限制更严。
改进土地招拍挂制度,增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给,发展公共租赁住房,扩大保障性住房覆盖范围,解决低收入城镇居民家庭住房困难问题,保障民生。
税收、信贷政策进一步升级,合力抑制投资投机需求。买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征收营业税;该措施加大了二手房交易成本和购买费用,严厉程度较之以往进一步加强,将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
落实约谈问责机制,确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确,保障房建设不力,执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
今年国家将保障房提升到一个新的高度。除了大幅度提高保障房的供应计划量之外,还对保障房资金来源进行了明确的规定,并和各级政府签订了相关责任书。从供应计划来看,今后五年,国家要建设城镇保障性安居工程3600万套,今年1000万套,明年1000万套,后面三年还有1600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。,约900万套。也就是说,今年保障房数量可能将首次超过市场类住房。随着保障房的大规模入市,其对商品住宅的挤出效应也必将会越来越大。
第二部分一季度全国房地产行业总体运行情况
一、房地产开发投资情况
一季度,全国房地产开发投资8846亿元,%,增速同比减缓1个百分点。其中,东、西部地区投资分别为6465亿元和1735亿元,%和39%,;中部地区投资为1647亿元,%,。
31个省份房地产投资同比增速均达两位数,增速较快的贵州、新疆、%、%%。其中,18个省份增速加快,贵州、;12个省份增速减缓,海南、;西藏缺去年同期数据。
一季度全国房地产开发投资较去年大幅增加,中、西部地区增幅高于东部地区,房地产开发投资仍主要集中在住宅。一二线城市的普遍限购、限价,使得三四线城市楼市似乎迎来了前所未有的投资“春天”,房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出,向政策相对宽松的三四线城市再次集结。
二、资金来源情况
根据国务院研究发展中心信息网3月30日公布的《2011年1-2月各地区房地产企业投资资金来源情况》,截至2011年2月,