文档介绍：Ⅰ
PLANNING BOOK
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Ⅰ
项目分析
1. 地理位置分析
项目地理位置位于遵义市红花岗区外环路、合众路、东沙路的交汇处,车流量较大,周边有合众路餐饮一条街,钢材市场、新天地橱柜大世界、沃尔玛超市等具有一定规模的商业形态,和为数不多的小铺面零星分布,商业氛围浓厚,经营层次跨度较大。
地理优势
项目位于外环路、合众路、东沙路形成的三角地带,距离中华路较近,交通相对便利,周边无阻碍视野。
公共交通情况
公交车站。
景观特色
高层特有的俯瞰视野效果及架空层景观。
配套设施
项目周边现有多家银行网点、菜市、保健医院、学校、沃尔玛和岛内价超市、市民广场等。
现状
已施工
项目分析
项目SWOT分析
优势
地理位置:从地块周边情况来看,项目地理位置距离市中心很近,交通便利,车流相对较大,生活配套基本齐全,如医院、学校、菜市、银行、超市、休闲广场等。
建筑设计:本项目为遵义较为流行的商住结合设计,外观较为新颖。
劣势
该路段人口较多、较杂,文化层次不是很高,治安环境相对复杂,由于临近外环线和东沙路,路面行车噪音影响较大。东沙路原有的建筑也将影响项目档次。周围商业业态较多,规模较大,造成商业定位成为一大难题。
住宅户型设计布局较密集。采光通透性较差。
机会
随着遵义市整体经济的发展和人口的扩充,加上城市中心的扩大,这块原本地处较偏僻的地段现已成为开发热土。周边的商业氛围和金三角的特殊地块为项目带来足够的人气。另外遵义市商业形态结构不完善,只要定位正确,将为项目带来可观的经济效益和品牌效应。
威胁
周边的商业形态比较齐全,如果我们重复已有的商业形态,将造成不必要的竞争。如零售业巨头沃尔玛几乎将周边大、中型超市和百货业垄断。这将使我们商业定位的准确性、新颖性尤显突出。
项目SWOT分析
项目对手分析
1、新天地·橱柜大世界
销售策略:商铺只租不售,住宅只售不租
销售现状:一期全部租赁完毕,二期已经展开预租,准备打造成精品店,引进知名品牌,/ ㎡/月,最小面积为150㎡;
优惠方案:一期免收5个月的房租(包括装修期) 二期免收5个月房租(不包括2个月的装修期),
住宅销售:以多层为主,住宅售价1900元/㎡~2400元/㎡,均价2100元/㎡,目前基本销售完毕
项目概述:该项目一期定位新颖,填补遵义集中销售橱柜盲点,位置较好,临外环路,交通方便,销售状况较为理想。二期可从一期通过三个门进出,位置较差,配有专门货运中心和装卸货物的专用道路。
优点:定位新颖,时机掌握较好,已吸引不少商家加盟,销售策略正确,采用“蓄水养鱼”销售模式,具有长期经营理念。
缺点:内部配套较差,基本依托周围自然配套,绿化率较低。
竞争态势:整体居住环境一般,以商业为主的开发模式。该盘定位与本项目不同,所以直接竞争因素较少。
2、大森鑫城
销售策略:住宅只售不租,商铺尚未确定
销售现状:住宅销售状况一般,均价约2300元/㎡,商铺共4层。1~2层定位为烟酒专卖,设想突出遵义烟酒文化,形成新的业态模式。3层为机动层,暂时定位为百货类,4层为综合层,目前尚未开始销售。
优惠方案:超过130㎡的可免去10㎡的售价。
优点:环境较好,邀请了著名的景观公司设计。住宅面积多样性,选择面较广。项目启动较早,已经展开销售。
缺点:栋距较窄,商业定位矛盾,烟酒类竞争激烈,很难成集中销售。而单一的百货业又和大型综合超市——沃尔玛形成行业竞争。
项目概述:销售状况一般,如按照其预定招商计划,其百货行业可能使我们的定位产生影响。
项目对手分析
3、东城国际:
项目介绍:该项目地下2层停车,地上6层框架,酒店式公寓和酒店结合,6层框架为酒店的附属层。
公寓销售:公寓小面积已售完。100㎡以上目前正在出售,均价2300元/㎡。
酒店:酒店招商已经达成初步意向。
项目定位与本案不同,可比性较小。
项目对手分析
4、沃尔玛超市
项目介绍:该项目设计与本案十分接近,为4层商业框架结构,上建多层和小高层住宅。
销售策略:商业只租不售
销售现状:一层部分已经出租给ITAT,二~三层是全球零售业连锁知名品牌沃尔玛超市。
四层设立了物业管理公司,其他区域目前尚未完成招商。住宅由小高层和多层组成,销售基本完毕。
项目概述:由于成功