文档介绍：第二章资产评估的基本方法
第一节市场法
第二节收益法
第三节成本法
第四节资产评估方法的选择
第一节市场法
一、市场法的基本原理
(一)市场法的含义
市场法也称现行市价法、市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
(二)运用的前提条件
1、充分发育活跃的资产市场。
2、参照物及其与被估资产可比较的指标、
参数等资料均能搜集到。
通过市场法进行评估大体上要经历3个步骤:
二、市场法的基本程序

(1)参照物的基本数量要求
我国目前一般要求至少有3个交易案例,
国外在正常情况下要求至少搜集4~5个交易案例,才能有效运用市场法。
(2)参照物成交价必须真实
参照物的成交价必须是实际成交价。报价、拍卖底价等均不能视为成交价。
(3)参照物成交价应是正常交易的结果
不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外,还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。
(4)参照物与被评估资产之间大体可替代
例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区等;在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备功能相似,最好是规格型号相同、出产日期相近等。
一般来说,需要调整的差异主要包括以下5个方面:
(1)时间因素
(2)区域因素
(3)功能因素
(4)成新率因素
(5)交易情况调整

(1)时间因素——是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。
时间因素调整的方法可以采取定基物价指数法,也可以采取环比物价指数法。
一般地,当资产价格处于上升时期,时间因素调整系数大于1,反之则小于1。
(2)区域因素
——是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。
如果参照物所在区域条件比被评估资产所在区域好,则需将参照物的成交价下调,即区域因素调整系数小于1;反之,则应上调,区域因素调整系数大于1。
具体方法主要采取打分法
(3)功能因素
——是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。
评估人员可以通过功能系数法。
(4)成新率因素
——是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。
除了土地资产外,一般有形资产都会存在有形损耗问题,有形损耗率越高,成新率越低,资产价值就越低。
(5)交易情况调整
——是指由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整