文档介绍：商业地产建筑规划与设计
第11期:商业地产建筑规划与设计
本期主题:中国商业地产建筑规划与设计
嘉宾讲师:中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇
主题背景:
商业地产从立项到开业运营,涉及多个环节,而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一环。商业地产发展至今,在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩,但同时也存在着不容忽视的问题。随着业态的日渐丰富,商业地产项目所承载的功能也日渐增多,对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求?建筑一旦落成,可改造的空间非常少,为保证作品最终能够符合入驻各商家的要求,建筑师在进行规划设计时,要考虑到哪些因素?对比商业地产发达的国家,我国的建筑设计领域,存在欠缺并急待改善的问题有哪些?
新浪乐居商业地产专业讲台第11期,有请知名建筑规划设计专家董少宇先生,为我们一一解答。
主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑规划与设计。据我所知,董老师在八几年的时候,就已经开始参与商业地产的建筑设计了,当时的国贸项目,现在在北京是绝对的地标性商业建筑了,当时的情况是怎么样?
董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念,应该就称它是一个大型的综合体,现在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北京来说是正式的综合体概念的第一个项目。
以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资,这方面国家旅游局是甲方,从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期,最终用的是日本的方案。按照日本七八十年代流行的综合体的概念引进来的。国内商业地产的概念大约是在90年代末、本世纪初的时候出现,当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。
我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统,大体上是这样一个情况。第一大系统以商务部为主,它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是,侧重于零售业,是零售业的房地产。因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部,基本上控制了零售业的资源,所以从这点上是有优势的。它对零售业的运营非常专业,但对于房地产应该不是太内行。
第二个系统是我们房地产界,基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会,叫中国房地产业协会,是以开发商为体系做的商业地产,最早的商业地产是从这儿引发出来的。这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来,投资是由房地产投资,权属是归当地的商业管理部门,比如说归北京市的商业局管。最早是国家投资,后来变成了房地产开发商投资的时候,由于它对投资回报的要求左右了商业规划和业态的配置。这样就出现了两大体系相互结合的问题。
从房地产商角度说的商业地产包括了酒店甚至包括文化设施、电影院、写字楼等等。它从开发角度能做的,只要不是卖掉的、能以租赁方式经营的从他的角度来说都是商业地产。它的范围比商务部的宽得多。
从国际上来说所谓的商业地产主要是以持有的方式来看,如果是卖掉就不是地产了,如果是自持经营就叫商业地产。这种区分应该就是比较清楚了,拿北京来说,华贸中心就是商业地产,北京万达广场有一个写字楼被他们卖掉了,这样权属不是你的,物业是不可以切割的,严格意义上来说不是商业地产的。这种定义所以在国外也叫自持型物业,一定是自持,因为只有自持了才能统一管理和运营。其实现在我们国内的开发商也意识到了这一点,对商业地产还是希望自持,大家认识到了自持的好处是比较明显的,但实际上还是有资金的压力的。比如说他需要换成现金才可以支持他们下一步的开发,变现渠道比较有限。
主持人:董老师见证了我们商业地产这几十年的发展,您是从最开始就从事商业地产的建筑设计?
董少宇:我做设计倒没有倾向于商业地产,只是回过头来看商业地产的案例比较多,商业综合体比较多。另外我在80年代末、90年代初的时候给经贸部做了一个商品大楼,这是一个专卖店的形式,设计莲花小区的时候我们设计了一个居住综合体。相当于一个地下商业街,因为它周边没有设施,所以我们就在莲花小区的地下做了一个商业街,现在来看是不错的。
比较巧合的是,我最开始学****建筑设计的时候,第一个独立做设计的项目是小百货店。那是76年、77年,到现在已经30多年了。我没上大学之前就先进了设计院,当时没有设计师进到设计院,因为大学已经停止招生了。最后设计院缺人就从社会上招了一批高中生,从建筑设计开始自己培养,像北京市建筑设计院、建设部设计院,主要大城市的设计院都有这么一批人。
主持人:这几年我们商业地产的设计,我个人的了解好像一些大综合体的概念都是国外的设计公司来做,深化设计一般是国内的,这是一个现象吗?
董少宇:这个现象是一部分还不