文档介绍：深圳市正中中心区项目初步定位思考
深圳市德思勤置业有限公司
用平行思维做地产
——正中中心区项目初步定位思考
目录
第一篇平行思维——换一个角度做地产
第二篇资源分析和价值挖掘
第三篇住宅部分定位初步思考
第四篇商业部分发展初步建议
第一篇
平行思维的引入
1、项目具备的三大特征
特征一,位于一个新的房地产开发区域:项目周边配套和商业设施不完善,市场竞争剧烈;
特征二,大型商业与住宅的结合:本项目商业53>.69万m?,?。商业部分面积占总面积的46%;不同于以往中心区房地产项目,以住宅为主的物业特征。
特征三,新的市场环境:随着宝安大道与深南大道的对接、滨海大道的对接,地铁一号线延伸线的建设,以及西部通道的开通,特区内外加速融合。
2、平行思维的“起缘”
需要从以住宅物业为主的标准化策划流程,到充分重视项目商业价值的个性化策划服务的转变;
项目特征
新区域、新市场
传统的经验型策划模式受到挑战;
大型商业与住宅的结合
复杂的市场导致混乱的思考
我们总是试图同时做太多的事情。情感、信息、逻辑、希望和创造性都蜂拥而来,如同抛耍太多的球。混乱的思考导致思维混乱。
平行思维——
换一个角度做地产
寻求一种新的思维模式
新区域
新市场
大型商业与住宅的结合
混乱的思考
3、平行思维的介绍
——平行思维(另译横向思维)由爱得华·德·波诺创立。它强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色的帽子,集中思考一个方面的问题,继而就可以依次对问题的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑,它提供了“平行思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解,分别进行考虑,而不是同时考虑很多因素。
平行思维的表现方式“六顶思考帽”
白帽:资料与信息
红帽: 直觉与感情
黑帽: 逻辑与批判
黄帽: 积极与乐观
绿帽: 创新与冒险
蓝帽: 系统与控制
每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个方面的问题。把问题分开设定,逐个考虑,环环推进,个个击破
4、项目研究过程和报告撰写思路
市场调研
白帽子
黑帽子
黄帽子
绿帽子
蓝帽子
项目分析
项目定位
项目发展建议
完成本项目
前期的策划全过程
初步认识
红帽子
第二篇资源解析和价值挖掘
一、六大优势资源
二、三大劣势条件
三、项目价值挖掘
一、项目的六大优势资源分析
1、CBD+CLD复合核心区域资源
2、立体化的交通网络资源
3、稀缺的商业资源
4、地标性资源
5、景观资源
6、配套设施资源
1、CBD+CLD复合核心区域资源之中央商务区
本项目西北面规划的“宝安中心区企业总部办公区”规划占地面积20万m?;
与宝安行政中心共同构成宝安中心最核心的中央商务区。
在本项目的西北、东北面和北面规划有大量的高层住宅区。
1、CBD+CLD复合核心区域资源之中央居住区
1、CBD+CLD复合核心区域资源
2大因素构成CBD+CLD复合核心区域资源
项目位于新湖路和新安西路交汇处,从本地块到宝安大道、滨海大道、深南大道、107国道、广深高速、沿江高速、均非常便捷。地块可达性非常好;
属于新安老城进入中心区,由南山进入宝安的门户地带。
2、立体化的城市交通资源之地面交通网络
新湖路
甲岸路
兴华路
新安二路
宝安大道
深南大道与宝安大道对接处
2) 立体化城市交通资源之地铁资源
本项目紧邻地铁一号线;
行政中心站出口和地铁站广场与本案仅咫尺之遥。
3、稀缺的商业资源
规划中的新湖路商业街,是未来宝安商业聚集地;
本项目紧邻新安路地铁口;
临近20万m?宝安购物公园;
地铁站
广场
新湖路
商业街
4、地标性资源
地标一:城市主干道——新湖路
地标二:地铁口;
地标三:高层建筑;
地标四:大型商业
5、景观资源之高层海景、中心绿轴
地块的西南面和南面可以看到海景资源。
在中心区开发的前期阶段,根据规划项目的西南面为学校,未来项目的高层单位视野较宽阔。
会展中心
学校
都市---唯一的动态景观
景观资源之城市生活景观
6、配套资源齐全
本项目周边规划的商业、教育、文化、休闲设施均十分齐全;
?的商业配套设施
小学
中学
幼儿园
幼儿园
医院
中学
青少年宫
书城
酒店
二、项目的三大劣势
1、来自新安二路和新湖路的噪音干扰
2、项目规模相对较小
3、
直接影响项目开发方向的选择
三、本项目可提升的四大价值
商业价值、居住价值、商务价值、地标价值
商业价值——五大支撑元素
购物公园
地铁站