文档介绍：世联-东莞中央公园1号价格策略报告
中央公园1号--价格策略报告
谨呈:东莞市星宇荔苑广场开发有限公司
报告思路
报
告
思
路
定价背景
项目概况
市场现状
市场比准均价的确定
价格表结构生成
价格表验证
客户分析
实收价格表确定
对外价格表生成
推售策略
报告思路
报
告
思
路
定价背景
项目概况
市场现状
市场比准均价的确定
价格表结构生成
价格表验证
推售策略
实收价格表确定
对外价格表生成
客户分析
碧湖花园
新天美地
世纪康城
山水雅居
东田翠湖湾
东田丽园
阳光山庄
紫荆花园
黄金海岸
金美花园
棕榈湖畔
金地利大厦
新城市花园
玫瑰花园
翠堤湾畔
天鹅湖花园
红荔侨苑
星汇大厦
联邦大厦
◎镇政府
金凯水都
月湖湾
火车站
项目概况—“常平中心区唯一在售住宅社区”
经济指标:
总用地面积:43>.4万㎡
总建设面积:㎡
总销售面积(住宅):
建筑容积率:
总套数:664套
(酒店公寓168套,不售)
可售套数:496套
商业中心区以较早期房地产集中区,以小户型、小面积为主,主要以港人及投资客为主,近段区内除本项目外没有大型项目推出
商业中心区
高尚居住区
房地产发展热点高尚居住区,以中大规模、中大户型为主,面积130~150左右,均价4300~4600左右。
丽城开发区
依托于隐贤山大环境,以中大户型为主的居住区,主力户型100~130平米左右,均价3600~3800元/平米左右
热销楼盘
未来新推楼盘
中央公园1号
项目概况—“三房是主力销售户型”
N
A栋11层
C栋12层
D/E/F栋12层
G/H栋12层
原有建筑
项目南面80万平米原生态荔枝林
100%
100%
121
496
59812
合计
6%
9%
199
28
5568
复式单位
2%
3%
134
12
1610
底层TOHO
18%
22%
144
90
12943
四房两厅
59%
58%
117
294
34426
三房两厅
15%
9%
73
72
5266
两房两厅
套数比
面积比
比例
户均面积
套数
建面
户型
规划中的汽车站
火车站往横沥等方向必经之路
B栋18层
三房位置
120-150套(25%-30%)
奠定项目形象
目标
解筹(一周内)
算价
现场开放
VIP卡诚意认购
开工庆典活动
安排
5月6日
时间
销售中心/园林/样板房开放
ACDEFG基本封顶
取得预售许可证
积累“认筹+诚意客户量”约450-500批
项目概况—“销售节奏安排”
1),客户积累周期较充裕;
2)开放后2周解筹,最大化发挥开放的示
范和影响力,再储备一批诚意客户;
3)解筹前1周算价,深入盘点客户,准确
把握价格;
4)充分考虑五一长假的影响,4/23开放时
明确告之客户算价/解筹时间。
4/23现场开放:
1/2园林实景展示;
2套样板房展示;
2000平米的销售中心展示。
(05/01增加1套样板房。)
项目概况—“常平少有的销售展示区”
G栋
样板房
看楼通道
小区主出入口
A栋
DEF栋
销售中心
小区入口
中心园林
市场现状——多以规模、园林环境为关键竞争要素,产品多以二梯四
户、中大户型为主
密集(压抑)
周边全是高楼(压抑)
楼层高、密度较大(压抑
开扬
楼层高、密度较大(压抑)
视野
园景
户型方正、采光好()
二梯四为主
约15万
二面临马路,交通便利,居住氛围相对较高
世纪康城
隐贤山下
园林景观(外部工厂包围)
人工湖水景、绿化高,外部荔枝林
园林景观(绿化65%
景观
(未知)
户型方正、采光偏弱
对流强,布局不太合理(进门是洗手间)
对流强,动静分区明显(实用率偏低)
户型
一梯二、二梯四为主
二梯六为主
二梯六为主
二梯四为主
梯户比
约18万
约25万
约28万
48万
规模
成熟居住区,居住环境好,被铁路分隔,心理距离远
金凯水都
被铁路分隔,心理距离远
碧湖花园
距中心区约8-10分车程
东田丽园
被铁路分隔,心理距离远,周边工厂集中
新天美地
区位
市场现状——持续销售周期较长,销售均价在4100~4500元/平米;新
推产品以三房