文档介绍：谨呈:东莞市星宇荔苑广场开发有限公司
中央公园1号--价格策略报告
2
报告思路
报
告
思
路
定价背景
项目概况
市场现状
市场比准均价的确定
价格表结构生成
价格表验证
客户分析
实收价格表确定
对外价格表生成
推售策略
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报告思路
报
告
思
路
定价背景
项目概况
市场现状
市场比准均价的确定
价格表结构生成
价格表验证
推售策略
实收价格表确定
对外价格表生成
客户分析
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碧湖花园
新天美地
世纪康城
山水雅居
东田翠湖湾
东田丽园
阳光山庄
紫荆花园
黄金海岸
金美花园
棕榈湖畔
金地利大厦
新城市花园
玫瑰花园
翠堤湾畔
天鹅湖花园
红荔侨苑
星汇大厦
联邦大厦
◎镇政府
金凯水都
月湖湾
火车站
项目概况—“常平中心区唯一在售住宅社区”
经济指标:
总用地面积:㎡
总建设面积:㎡
总销售面积(住宅):
建筑容积率:
总套数:664套
(酒店公寓168套,不售)
可售套数:496套
商业中心区以较早期房地产集中区,以小户型、小面积为主,主要以港人及投资客为主,近段区内除本项目外没有大型项目推出
商业中心区
高尚居住区
房地产发展热点高尚居住区,以中大规模、中大户型为主,面积130~150左右,均价4300~4600左右。
丽城开发区
依托于隐贤山大环境,以中大户型为主的居住区,主力户型100~130平米左右,均价3600~3800元/平米左右
热销楼盘
未来新推楼盘
中央公园1号
N
A栋11层
C栋12层
D/E/F栋12层
G/H栋12层
原有建筑
项目南面80万平米原生态荔枝林
户型
建面
套数
户均面积
比例
面积比
套数比
两房两厅
5266
72
73
9%
15%
三房两厅
34426
294
117
58%
59%
四房两厅
12943
90
144
22%
18%
底层TOHO
1610
12
134
3%
2%
复式单位
5568
28
199
9%
6%
合计
59812
496
121
100%
100%
规划中的汽车站
火车站往横沥等方向必经之路
项目概况—“三房是主力销售户型”
B栋18层
三房位置
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时间
5月6日
安排
开工庆典活动
VIP卡诚意认购
现场开放
算价
解筹(一周内)
目标
奠定项目形象
120-150套(25%-30%)
销售中心/园林/样板房开放
ACDEFG基本封顶
取得预售许可证
积累“认筹+诚意客户量”约450-500批
项目概况—“销售节奏安排”
1),客户积累周期较充裕;
2)开放后2周解筹,最大化发挥开放的示
范和影响力,再储备一批诚意客户;
3)解筹前1周算价,深入盘点客户,准确
把握价格;
4)充分考虑五一长假的影响,4/23开放时
明确告之客户算价/解筹时间。
7
4/23现场开放:
1/2园林实景展示;
2套样板房展示;
2000平米的销售中心展示。
(05/01增加1套样板房。)
项目概况—“常平少有的销售展示区”
G栋
样板房
看楼通道
小区主出入口
A栋
DEF栋
销售中心
小区入口
中心园林
市场现状——多以规模、园林环境为关键竞争要素,产品多以二梯四 户、中大户型为主
东田丽园
碧湖花园
新天美地
金凯水都
世纪康城
区位
距中心区约8-10分车程
被铁路分隔,心理距离远
被铁路分隔,心理距离远,周边工厂集中
成熟居住区,居住环境好,被铁路分隔,心理距离远
二面临马路,交通便利,居住氛围相对较高
规模
48万
约28万
约25万
约18万
约15万
梯户比
二梯四为主
二梯六为主
二梯六为主
一梯二、二梯四为主
二梯四为主
户型
对流强,动静分区明显(实用率偏低)
对流强,布局不太合理(进门是洗手间)
户型方正、采光偏弱
(未知)
户型方正、采光好()
视野
楼层高、密度较大(压抑)
开扬
楼层高、密度较大(压抑
周边全是高楼(压抑)
密集(压抑)
景观
园林景观(绿化65%
人工湖水景、绿化高,外部荔枝林
园林景观(外部工厂包围)
隐贤山下
园景
东田丽园
碧湖花园
新天美地
金凯水都
世纪康城
展示
样板房、通道展示到位,感染力强
卖场及样板房效果较差(园林效果好)
样板房效果是常平感染力最强的项目
未推出