文档介绍：世联2008年长沙蝴蝶谷营销策略及执行报告
蝴蝶谷·营销策略及执行报告
谨呈:湖南新金鸿置业有限公司
[2008]GW35
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报告结构思路
案例借鉴
营销策略
核心问题提出
营销执行
项目解析
客户目标
竞争状况分析
客户特征分析
项目资源分析
项目基本状况
房地产市场分析
项目营销目标
项目营销目标:
回现:从开盘到年底实现一亿元的销售目标。
速度:从8月初蓄客到年底实现销售套数350套,总面积31>.36万平米。
品牌:自身品牌传承,片区形象突破。
目标解析
世联对目标的理解:
对项目而言:跑赢大势,短期内实现快速蓄客、快速销售目标,销售速度远高于市场平均水平。从蓄积客户到开盘约两个月时间;销售周期约三个月时间;月均销售100多套,是现在市场销售速度的4-5倍。
对新金鸿而言:保障项目可持续开发所必须的现金流,自身品牌传承。满足项目年度启动及开发所必须的现金流,为新金鸿公司全盘资金运作提供基石。
报告结构思路
项目资源分析
案例借鉴
营销策略
核心问题提出
营销执行
项目解析
客户目标
竞争状况分析
客户特征分析
项目基本状况
房地产市场分析
本项目位于星沙中心区西南角,京珠与长永高速交汇处,属于星沙中心城区的陌生区域
蝴蝶谷位于星沙中心区西南角,处于京珠高速和长永高速交汇处;
项目所在地距离星沙中心区核心约5分钟车程,距离长沙市区约20分钟车程;
项目毗邻中南汽车世界、汽配城、隆平高科技园以及国家级长沙经济技术开发区。
项目区位
星沙中心区
长沙市区
约20分钟车程
中心区核心
约5分钟车程
长永高速
京珠高速
中南汽车世界
国家级长沙经济技术开发区
汽配城
隆平高科技园
站在区域的层面上看,蝴蝶谷东望市区,西邻星城核心,被长沙市区与星沙中心城边缘化
项目因处于星沙老城区,也并非房地产开发热区,故知名度不高;
项目所处位置为以建成的星沙第一个20平方公里规划区域内;
处于两高速交汇东北角,三面无视线遮挡;
项目距离长沙市区和星沙中心区核心不远;
只要具有形象和品牌的助推,则项目将形成广泛的认知。
项目东面紧邻星沙老城区,北、西、南三面视野开阔
项目四至
北面烂尾楼
北面星沙文化公园
东面荣馨家园
东面老城区(星沙1区)
西南角汽配城
西面世界之窗、海底世界,中南汽车世界西边
西面中南汽车世界
南面明城大酒店、娃哈哈、盼盼等
项目经济技术指标
住宅平均层数
1165 ㎡
会所建筑面积
项目经济技术指标
%
绿地率
1960
车位数量
%
建筑密度
容积率
3264
3086㎡
㎡
㎡
62834㎡
户数
商业建筑面积
住宅建筑面积
总建筑面积
占地面积
项目户型以紧凑性的两房三房为主,是市场的主流产品,产品同质化现象严重
物业户型配比
%
1
Q1
%
30
Q
%
28
P
%
28
O
%
113
N
%
112
M
%
4256
112
38
L
%
1
K1
%
32
K
%
4
J1
%
128
J
%
1643
10
H1
%
301
H
%
2
G1
%
63
G
%
2
F1
%
63
F
%
6
E1
%
184
E
%
6
D1
%
182
D
1.