文档介绍：序言： 这是一个别墅盘 （价值传播的高度、客户导入的精准度）
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翡翠湾营销推广总方案
1、形象包装
2、客户导入
3、圈客活动
4、终端包装
目录
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翡翠湾营销推广总方案
PART 1
项目形象包装
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关于本案：
拿地10年，开工8年，现房3年
……
198套排屋，销售去化30余套，
2014年下半年正式启动营销工作。
项目久远，但市场知名度较为欠缺！
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时至今日 我们在市场上的竞争优势是什么？
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竞品：江南润园（本案主要竞品）
区位：秀新路和新塍路交叉口，与本案十分靠近；
品牌：嘉兴市嘉地润园房地产开发有限公司；
规划：占地241866平方米，建筑面积224394平方米，，一共75栋别墅；360余亩原生土地，江南园林式的现代庭院大宅；
配套：外部70余亩河岸，内部有专业会所，游泳池，咖啡厅，西餐厅，室内健身房、业主专车、专业管家服务等配套
产品：中式和园风格，产品特点突出，户户拥有前庭后院；
价格：400-800万元/套，均价509万；
现状：项目目前在售二期别墅，可售房源40余套。
主打：江南水乡，中式合院，特性鲜明
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项目情况：
区位：秀洲区新塍镇南翼，西临嘉铜公路，城市边缘；
品牌：嘉兴市远豪置业有限公司和嘉兴市豪杰房地产有限公司；
规划：占地约200亩，，由双联排、三联排、四联排、六联排别墅等组成，户型面积约194㎡-297㎡之间，共计198户；
配套：外部商业配套主要在新塍镇及秀洲区，园区内配套近2万方休闲娱乐景观区，设置高级酒店会所、运动健身场、室外游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、室外烧烤休闲区、大面积绿地草坪、多功能厅、水上餐厅；5万方滨河公园，800多米长休闲生态步道，约2000㎡的田园式私家菜园；
产品：户型一般，庭院面积略小；保安，物业等服务缺少；
现状：现房，但建筑外立面已有老化现象。
前期定位：嘉兴西北低密度纯别墅社区，田园生态养老住区
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通过以上对比分析，我们发现本案的最大卖点：
5万方滨河公园
能否吸引客户的亲睐？
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本案客户梳理——小镇上的“大”老板
来源：
主力客户：项目周边乡镇，尤其以新塍镇为代表（多年来不断来案场“散步” ）；
次主力客户：秀洲区几个经济实力较强的乡镇，位置是主要原因；
边缘：嘉兴市区、江苏省盛泽镇，因价格和区域原因选择在此买房；
机会客户：上海客户，嘉兴作为上海的后花园，有一部分客户选择在嘉兴买别墅，作为周末度假、父母养老居住；
特点：
从来源可以看到，本案的主力客户是小镇上的老板们或中小型企业高管领导，他们小有实力，手上有点小钱，住祖屋不方便，住公寓不甘心，但买市区别墅条件不足；他们好面子，爱攀比，喜欢跟风，他们追求住别墅的享受，更追求买别墅带来的荣耀感！但因为多数是白手起家的创一代，也非常在于实惠，是那种面子里子都要的有钱人。
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物以稀为贵，反之……！ 对于这些客户，或许5万方滨河公园对他们的吸引力并不是很强！ 他们更追求家门荣誉，追求“豪门”面子！
结论：
如何化解这一现实难题？
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