文档介绍：万科:城市综合体培训
城市综合体介绍
目录
一、城市综合体介绍
二、商业项目介绍
三、写字楼项目介绍
一、城市综合体介绍
1、城市综合体业务涵义或定义
写字楼
公寓
酒店
商业
展览……
关于城市综合体(HOPSCA)——概念
于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
特点:
1、由商业、居住、娱乐、餐饮等组成的建筑群,实现功能互补,客源互动;
2、拥有较为突出的主题或者标志;
3、多位于交通便利地带。
HOPSCA六大业态:
HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
八大特征:
功能复合性
高密度,集约性
整体统一性
高可达性
巨大的社会效应/升值潜力
空间连续性
内外部联系完整性
土地使用均衡性
一、城市综合体介绍
关于城市综合体(HOPSCA)——基本功能
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商务功能
商业功能
居住功能
酒店功能
是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求
酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
一、城市综合体介绍
二、成功案例分析:深圳华润中心
项目位于深圳地王金融圈
集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体,深圳规模最大,品质最高的综合建筑群。
物业形态:
万象城
5A甲级写字楼——华润大厦
君悦酒店
酒店式公寓
室外娱乐休闲广场
总建筑面积:约55万m2
总投资:40亿港币
深圳唯一的 SUPER HOPSCA
181>.8万平米深圳商业航母
不但推销消费商品,而且推销时尚生活方式
四大领航国际品牌主力店
法国(Réel)体验时尚生活百货公司
嘉禾影院
华润万佳
City Value
奥林匹克标准真冰溜冰场
二、成功案例分析:深圳华润中心
二、成功案例分析:深圳华润中心
定单地产四要素
共同选址
技术对接
平均租金
先租后建
定单地产操作理念让万达集团和16家零售企业,其中12家跨国零售企业,8家世界500强企业,签订了战略合作协议,这为万达节省大量资金、时间、人力等资源,促进万达飞跃发展。
强调了开发速度而牺牲了租金水平和利润空间;大客户在经营利益上浮现制肘现象,影响发展能力(万千百货百货的由来);难以顾及小客户感受;主力店过大影响其他小店铺,整体的旺场策略、资源分配不均,造成整体的不顺畅,适应变化效率降低,调整进度缓慢。
动力
阻力
二、成功案例分析:大连万达
六大经营理念
只租不售
准确定位
招商在前
规划设计
成本控制
物业管理
定地址定客户定规模
确定主力店选择次主力店
交通体系高度、荷载留有余地
集权控制准决算管理设计成本控制
场子能否保值升值的关键补充招商是重点
保有主力商业铺子
二、成功案例分析:大连万达
六大价值焦点
品牌价值
区位价值
时机价值
社会价值
商业价值
组合价值
二、成功案例分析:大连万达
定位战略选择
资产经营者-----安全是核心
品牌塑造者-----服务是关键
价值创造者-----品质是根本
管控模式的转变:强化“大连锁”理念
服务模式的转变:强化“大服务”理念
品牌战略的转变:强化“大品牌”营销
信息模式的转变:建立统一信息平台
空间模式的转变:统一规划监管平台
盈利模式的转变:建立统一价值体系
二、成功案例分析:大连万达
实战操作要点:战略
商业地产的选址
商业项目的定位
项目的支撑条件
项目的招商策略
项目的运营规划
项目的后期管理
万达集团商业地产经营模式的现状、演变,万达集团在商业地产经营模式中的思考推动万达创新