文档介绍：2007年中航深圳渔农村项目定位策划报告
中航渔农村项目定位策划报告
谨呈:深圳市中航房地产开发有限公司
2007-01-17
罗湖口岸
皇岗口岸
福田口岸
文锦渡
西部通道
深圳传统的口岸是服务于香港;
深圳传统口岸物业购买主力是香港客户;
深圳传统口岸的商业是香港补缺性特点;
[发展的眼光看未来口岸物业趋势]
Q1:深圳传统口岸物业特点
深圳口岸物业整体特点
深圳口岸外销是主力
深圳口岸物业多为港人量身订造
建筑类型以高层、架空、围合园林见长
从香港宏观环境看口岸住宅需求
政府支持,看好香港经济利好;
1998年亚洲金融危机后, “泛珠三角”的战略构想;2003年6月29日启动的CEPA;自由行”的涉及地域范围扩大,以及“一地两检”过关手续简单方便化;
从香港经济指标变化看香港经济发展
从旅游产业看香港经济发展
从人民币升值看香港经济影响
从利率变化看香港经济影响
从成功举行2006>5年世贸会看香港经济影响
结论:香港经济的发展促进深圳口岸住宅需求快速增长
港人在深置业心理和需求特点
置业区域变化:2002年置业首选福田区的占443>.3%,%,%,龙岗区占7%。2005 年这个比例发生了变化,福田区港人置业比例占21%,罗湖区占48%,南山区占15%,龙岗区占16%。
客户层次变化:2003年前的资料显示,%;公务员占15%。而最近的数字, 以上两顶的比重相加,增加到了86%。而且购买力水平,对楼价的非敏感度都在上升。而且内地自今年三四月份启动宏观调控,对深圳影响不大,也源于深圳和珠三角地区,自身经济基础和发展速度稳健,“抗风险”能力强;深圳的居民收入水平,在全国位列首位,新移民较多,位于成熟城区的新楼价格自然坚挺。
置业用途变化:2000年左右,20%投资,以度假类物业最受港人欢迎。据最新资料显示,%;因经商、投资或因工作需要购房的比重,有明显的上升。投资和商用比例,在 2005年上半年,%及18%。从投资回报看,春风路某入伙三年左右的楼盘,一房一厅的月租金收入在1500-1800元;某刚入伙两房户型的月租金收入保持在2500- 2800元左右。而且非常稳定。以商用角度看,购买住宅类型物业,开设小型公司或展示场所,租金仅为A类商业写字楼的一半,管理维护支出更只有写字楼物业的四分之一。
户型需求变化:过去80%选择二房、三房,并且对三房以上单位的需求有增大趋势。但2005年后选择三房及三房以上的比例由 %,下降到32%左右。说明深圳楼价上扬,使港人对大户型的需求欲减小。也说明投资类产品包括一房和二房户型会得到较多的欢迎;
面积需求变化:03年前以501至 700平方呎为主,901 至 1100平方呎次之,2005年后对两房的需求增加明显;
付款方式变化:至今选择银行按揭的比例都在90%以上,且首付二成为多;
装修标准变化:豪华住户大堂,附送800元/M2豪华装修的交楼标准受欢迎;
物业管理变化:香港人一直对品牌物业管理和管理水平有较强烈的需求。
皇岗口岸片区销售卖点一览表
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福民佳园
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东方雅苑
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皇庭世纪
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皇庭彩园
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金怡华庭
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星河华层
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骏皇名居
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阳光城市家园
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港田花园
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金港豪庭
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港城华庭
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御景华城
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皇御苑2期
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华尔登府邸
已售楼盘
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景源华庭
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金地名津
在售楼盘
建筑规模
投资潜力
物管
景观
开发商实力
园林
配套
户型
地段
★:主要卖点△:一般卖点
1、皇岗口岸片区楼盘主要卖点集中为地段、配套和建筑规模;
2、由于地块完整,建筑规模较大;
3、片区内自住客户比例增加,使片区楼盘自身质素更高,如园林等
建议:本项目在营造园林、公共空间和智能化配套等方面挖掘卖点
皇岗口岸片区楼盘户型创新特点
①小户型带双阳台;②赠送凸窗;③客厅设凸窗;
御景华城
5
①户型方正;②2+X创意户型;
皇御苑2期
4
①宽大客厅;②间隔灵活;
华尔登府邸
3
①小户型带双阳台;②赠送凸窗;③客厅设凸窗;
金地名津
2
①小户大阳台;②赠送凸窗;③客厅设凸窗;
景