文档介绍：广州市“森语星园”纯住宅洋房的房地产项目市场调研报告
一、    前言
二、    项目概况
地理位置
项目简介
项目基本经济技术指标
三、    广州市房地产发展状况
1、  广州市房地产发展状况
2、  广州市地产价格水平
3、   住宅类物业近期市场特点
4、   区域市场主要楼盘概况
四、本案SWOT分析
五、本案市场定位及项目定位
1、市场总定位
2、项目定位
3、客户群定位
六、价格及价格策略
1、价格厘定标准
2、价格走势策略
3、价格
4、销售价格的制定
七、销售策略
1、   销售时机
2、   推盘方式
3、   销售方式
4、   付款方式
5、   优惠政策(价格折让)
6、   销售计划
7、   销售策略
八、广告及推广
1、   本案广告宣传推广整体思路
2、   本案广告费用预算
3、   广告策略
1)、公共传播媒体
2)、户外媒体
3)、印刷媒体
4)、PR活动策划
5)、广告投放计划
6)、广告宣传各阶段费用安排
九、楼盘包装及项目价值提升建议
十、各阶段工作计划表
前言
市场如战场,瞬息万变。在这战场上,关健在于时刻保持着清醒的头脑,密切跟踪市场,细分市场,发掘市场,才可能发现市场机会,通过缜密论证和科学分析,制订出“上兵伐谋”的营销策略,才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此,拒绝平凡,敢于创新,科学策划,出奇制胜,是本盘第一的追求,也是公司永远恪守的策划观。
只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式,为项目实施全程整合营销策划运作,项目才能获得圆满的成功,才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
本专案组员将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握,结合市场动向及销售情况、供求关系,为本盘制定营销策略,旨在通过整合营销策划和手段,强化本盘的优势,提高本盘的总体素质和市场竞争力,令本盘推出市场,夺取最大的销售业绩,获得最大的经济效益。
本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,做到专业、创意、实效的追求。
藉此,根据市场调研分析,紧紧围绕开发前期关注的问题以及疑虑问题,展开策略研究,进一步拟定整合推广策划方案,整合所有资源,扬长避短,努力实现本盘的成功与强势营销。
二、调研内容
对广州市宏观环境的调研;
宏观经济以及市政规划;
广州市房地产现状;
项目自身情况调研;
产品的整体研究与特征分析;
项目的地理位置(区域特性、区域交通状况、项目周围环境);
产品公司组成(开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司);
需求市场调研;
未来三年内市民置业意向;
购买偏好(地段、价位、户型结构、面积,建筑风格设计,装修档次。配套设施重要性);
购买决策(决策参与,决策影响因素,信息渠道的重要性排序);
购买行为(适宜置业时期,销售行为主动性,付款方式);
购买价格支付能力;
对物业的配套需求;
购买人群;
竞争市场调研;
基本情况。楼盘位置,占地面积,总建设面积,开发商,总投资,开工竣工日期,容积率,类别,档次及整体布置,装修材料,硬件设备,配套服务功能以及功能分区,公开销售日期,销售价格,开发期价格的变化情况,销售率,付款方式,银行按揭安排,车位配套,物业管理公司以及费用。
营销策略。目标客户选择策略,市场定位与宣传重点、,营销组合策略。
三、调研方式
房管,土地,规划等相关部门访谈;
报纸文献资料收集与分析;
网站合作调研;
项目自身情况调研;
项目规划洽谈会;
项目现场考察;
有关人员访谈;
相关资料收集整理;
需求市场调研;
专项访谈问卷(200人次);
报纸公开问卷调查(400人次);
入室主体问卷(100人次);
统计数据交叉分析(分类进行频数统计分析和列联表统计分析)。
四、各阶段工作计划表
调研的组织与实施
时间安排
工作内容
2003年5月5日
就现有规划方案专项讨论会
2003年5月8日
提交调研问卷样本及调研细化方案
2003年5月10日
报社联络,报纸问卷调整
2003年5月10日
宏观调研开始。走访开发区管委会,房管局,规划服务中心等。
竞争市场调研开始,对广州市内以及开发区内竞争楼盘进行纤细调研
2003年5月13日
5月17日报纸公开问卷见报,访谈外商投资服务中心,三中,高速公路管理处等单位,同时实施街访,共收回问卷241份,有效问卷235份
2003年5月17日
主体问卷调研阶段,走访小曲,企事业单位,私营业主等,收回问卷108份,有效问卷98份;
三类问卷数据库建立
2003年5月24日
报纸问卷陆续