文档介绍：我国房地产估价业的现状及发展趋势
我国房地产估价业的
现状及发展趋势
房地产估价是房地产中介服务的一项重要内容,
是起步较早、发展相对完善的一种估价业务,它对保障
市场相关各方当事人的权益,维护房地产市场秩序,建
立完善的社会主义市场经济体制,起到了积极的作
用。目前,我国的房地产估价业已处在发展的关键时
期,分析估价工作存在的突出问题,预测估价行业的发
展方向,提出相应的对策措施,其意义尤显重要。
一、我国房地产估价行业的发展现状
我国房地产估价业经过多年的建设和发展,形成
了自己的专业制度和规范,实现了职能和服务范围的
转变,造就了一支有一定规模的估价队伍和相当数量
的估价机构,具体表现在:
$、制度和规范体系基本形成《。城市房地产管理法》
第((条规定:“国家实行房地产估价评估制度”,第)*
条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制
度”,从而以法律形式确定了房地产评估制度和评估人
员的资格认证制度。$++)年,建设部、人事部在此前两
次共同认定的基础上,开始了全国统一的房地产估价
师执业资格考试,考试制开始建立。$+++年,建设部和
产估价机构近)###家,其中$++&年、$+++年建设部分
两批评审的符合国家一级房地产价格评估机构+!
家。取得房地产估价师执业资格者约$’,)##人,房地
产估价人员约$#万人。房地产估价人员广泛分布在金
融、法院、房地产、土地等部门和资产评估所、会计师事
务所、律师事务所、投资顾问公司等众多相关机构。
估价业在得到发展的同时,也存在一些问题。主要
有:
$、制度监管不力。现行的估价制度在监管上存在
薄弱环节。一是在对估价机构的监管上。有的城市对新
设立机构审批不严,导致管理失控,市场混乱,估价机
构数量与城市所需的估价工作量不相适应,为管理估
价机构和净化估价市场埋下了隐患。如不尽早防范,加
强机构设立和年度检查等有效监管和审查,估价行业
可能出现$++;年、$++(年时开发行业的机构混乱局
面,估价行业的清理整顿还将不可避免。二是在对估价
人员的过错追究上。建设部颁布的《房地产估价师注册
管理办法》对估价师违反技术规程和职业道德的行为,
作出了相应的处罚规定。但时至今日,估价师在估价活动中已被认定为有过错者,仍未闻受到行业处罚的消
息,这与美国、英国的监管制度形成巨大反差。究其原
因,还是制度监管问题。估价人员有过错而不追究,这
是对估价人员的违章违纪行为的放纵,是对估价人员
正常估价行为的蔑视,也是对公平、公开、公正原则的
否定。
!、职业道德不良。“二高二低”是对估价业道德问
题的较好概括。所谓“二高二低”,是指高回扣、高评估
值、低收费、低评估质量。回扣风不知始于何时,但今天
却已盛行起来。评估机构的泛滥,使得其为获得项目的
评估权,为获得利益,不惜以高回扣(据了解,有的回扣
比例甚至达31>.4左右)为诱饵,展开不公平市场竞争,
毒化了估价市场,扰乱了正常市场秩序,也抹黑了估价
行业自身的形象。高评估值多为评估人员索取了国家
规定收费以外的好处,迎合委托方要求所致。人为的过
高评估价值(也有少数过低评估价值)危害极大。它不
仅损害其他相关当事人利益,增大银行放贷风险,造成
银行的呆帐、死帐,而且容易为经济泡沫的产生推波助
澜,金融秩序的混乱会破坏国民经济运行体系。低收费
同样是行业恶性竞争的一种手段,与低评估质量连为
一体。国家规定的收费标准是经过充分调查和严格论
证,兼顾各方利益而制定的。如评估机构打起“价格
战”,实则已没有充分考虑评估工作所需的正常成本费
用支出。打压成本,必然降低人工成本和报告所需信息
资料等必要的成本支出,降低评估质量,不利于行业人
才的培养,不利于估价行业的持续发展。
2、估价师管理还需完善。首先,缺乏估价师分类分
级管理。凡通过全国房地产估价师统一考试,并注册人
员,均属房地产估价师。这样一个笼统的大群体,不易
对估价水平、估价经验作出更详细的分辩。没有分级管
理,在对估价机构估价资格尤其是对所申报的一级资
格审定时,所依据的估价专业人员就是估价师这个简
单参数了。而简单的估价师数量、只能表示出机构的估
价实力一般情况,不能反映其机构技术实力的差异,也
就不能为评审机构资质等级(特别是国家一级资质等
级)提供全面科学的技术人才实力评价依据。其次是缺
乏规范的估价人员岗前培训和上岗后继续教育。估价
人员取得估价资格与上岗从业之间有一定的差距,要
做到估价理论与实践有机结合,还需要专门培训。从事
估价行业后,随着时代的不断进步,知识经济的发展和
科技进步的加快,估价师有不断更新