文档介绍：中房信2010上海古北朱家角项目前期策划报告
古北集团
2010年1月29日
古北朱家角项目前期策划报告
前期策划
PART 1 宗地解读
PART 2 宏观环境认知
PART 3 相关市场认知
PART 4 项目优劣势分析
PART 5 前期定位建议
PART 6 产品建议细化
PART 7 营销策划建议
PART 1 章节标题微软雅黑28号,数字32号
PART 1 宗地解读
区位条件优越、自驾可达性好、高端商服配套完善
宗地概况
宗地是位于
青浦
朱家角
淀山湖
上海威尼斯、沪郊好莱坞
上海西大门
上海唯一的湖资源
土地面积13万方的商住低密度用地
区位条件
江浙沪水乡腹地、西上海特色居住区、良好规划,创造宜居城市典范
区位状况
位于浙江、江苏、上海两省一市的交汇处
位于上海西大门——青浦朱家角
朱家角特色居住区内
临近淀山湖、东方绿洲,南临淀浦河
周边规划发展为以朱家角新市镇为依托,服务于上海乃至长三角的以高档生态居住为主的复合功能区,这将为宗地提供更为优越的发展条件
45公里
淀山湖
东方绿舟
青浦区中心
5公里
青浦区
交通条件
上海与江浙两地陆路交通的必经之路,自驾可达性好,周边交通规划完善
江苏省
浙江省
项目宗地
沪青平公路
沪杭高速
珠
溪
路
复
兴
路
淀湖大道
绿舟路
淀浦河
主干道:东西向主要为沪青平高速,至上海市中心47公里,另有绿洲路;南北向有珠溪路、复兴路
轨道交通:规划地铁20号线,预计2013年通车,东起虹桥火车站站,西至东方绿舟,,共设11站
在长三角联动效应中,“3 小时经济圈——16 城市交通不超过3 小时”的交通规划建设更提高了本案的便捷性
配套条件
高端旅游度假基地雏形显现,高端商服设施层次不穷,医疗配套稍显欠缺
商服配套
教育医疗配套
宗地
教育:周边青少年教育配套较好
朱家角中学
朱家角小学
青浦区珠溪中学
医疗:项目周边医疗设施缺乏,无大型医院,仅有零星的小型医疗机构
商服设施完善,高端物业崭露头角:东方绿舟(已营业)、尚都里休闲广场(创意时尚街区)、证大西镇商业(精品酒店、音乐厅、国际商务中心)、中信泰富休闲度假基地(度假别墅、五星级酒店等)
经济指标
地块毗邻河道两岸的湿地景观带,为中等规模的低密度住宅
珠溪路
浦泰路
绿洲路
南埭港河
淀浦河
宗地
B8
B7
地块
B7
B8
合计
用地属性
住宅;商业
住宅
商住
土地面积
91600㎡
46200㎡
137800㎡
规划建筑面积
64120㎡
(商业不超过3000㎡)
32340㎡
93760㎡
容积率
建筑密度
不超过25%
/
限高
不超过10米,限3层
不超过12米
/
绿化率
不小于50%,集中绿地率不小于10%
其他限制
不能做独栋别墅
东临景观大道珠溪路;西至浦泰路;
北至南埭港河;南靠黄金水道——淀浦河;
总用地面积198亩
PART 1 章节标题微软雅黑28号,数字32号
PART 2 宏观环境认知
宏观经济回暖、投资发展平稳、各级市场火爆、政策频出防过热
城市经济发展水平
宏观经济显现回暖迹象,09年上海GDP增长成功“保8”
GDP
09年上海实现全年生产总值约14900亿元,%
受国际金融危机影响早、程度深,上海经济经历了冲击之后触底稳步复苏,整体经济运行呈现前低后高走势;%,%,%%
人均可支配收入
09年上海城市居民家庭人均可支配收入28838元,% ,
其中,工资性收入19811元,%;转移性收入7118元,%
房地产市场现状‖政策环境
2004年
2005年
2006年
全国方面土地闸门收紧,“”全面清理土地
上海全面实行网上销售备案制度
禁止期房转让
经济运行快速,部分行业投资过度宏观调控开始进行
上海人均GDP突破7000美圆
首次加息
房地产投资、开工均在增加,但市场出现相当的惜售现象,房地产预售量反而减少
市场虚拟需求规模过大,拉动房价上涨过快
3月17日房贷新政;5月区分非普通住宅2年征营业税;非普通住宅3%契税
上海禁止转按揭
上海提出两个1000万工程
全国经济“高增长、低通胀”
上海人均GDP超过8000美圆
7月21日汇率制度改革
全年均价仍在上升,供求关系形