文档介绍：鼎泰投资咨询 2011年07月
谨呈:深圳市鸿基(集团)股份有限公司
谨呈:深圳市宝安(集团)股份有限公司
宝安鸿基桥头项目
一期营销推广报告
深圳鼎泰投资咨询有限公司
2011年8月
前提
1
树立大盘豪宅形象及发展商品牌
2
依工程进度,先开发6#地块别墅部分
3
提前预热,制定整体营销推广计划
4
一期
打造东莞桥头“第一”居所
营销推广纲要
一
宏观背景回顾
二
项目价值梳理
四
营销策略总纲
五
营销执行分解
三
目标客户分析
2
市场分析
政策回顾
1
宏观背景回顾
市场分析
新政解
管理条文逐渐细化,“擦边球”难打
2011年5月《商品房销售明码标价规定》正式开始实行,该规定要求商品房销售要
实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费;商品房销售价格明
码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
2011年1月《新国八条》地方政府问责制落地;加大保障性安居工程建设力
度;努力增加公共租赁房供应;调整完善相关税收政策,加强税收征管;强化差
别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;落实住房保障和稳定房价工作的约
谈问责机制;坚持和强化舆论引导。
2010年11月《国五条》进一步强化限贷,停放三套房贷款;调整契税优惠,仅
适用于首次置业;取消个税优惠,增加交易流通环节税费成本;严查企业违规
行为,并首次提出直接处罚措施:暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等。
政策回顾
保障性住房起步阶段,难以构成影响
控制建设用地,低密度产品稀缺
2010年4月《新国十条》首次明确建立考核问责机制;首套90㎡以上的首付3成,
二套首付5成,;停贷三套房;强调确保580万套保障房目标完成;尝
试多样化土地转让标准;强调非主业国企退出行业监督执行。
2010年1月《国十一条》要求增加土地使用率(容积率),合理引导住房消费
抑制投资投机性购房需求;加强市场监控,加强土地供应和商品房销售管理;
首次提及落实地方各级人民政府责任。
市场分析
新政解
政策回顾
当前存款准备金率及存贷款基准利率:
2011年6月 2011年6月14日,。这也是央行年内第六次上调存款准备金率。%中小金融机构是18% 。
2011年7月中国人民银行7月6日晚发布公告,决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。经过此次调整,%%
当前通胀压力依然较高,调控基调仍将继续。
7月份,%。创2008年7月以来的37个月新高。%,创2008年10月以来的34个月新高。
市场分析
新政解
政策回顾
2011年上半年东莞土地成交总量创新高
月度走势先扬后抑,大幅上升
■2011年上半年,东莞土地市场逆市飘
红,土地供应面积首次突破400万㎡的
整数关口
■2011年1-6月,东莞土地供应面积
㎡,㎡,
%,土地成交单
价2332元/㎡,成交量达到近3年来新
高,并有土地市场大幅反弹趋势
■2011年上半年,商住用地供应面积
㎡,㎡,
%,商住用地成交单价
3791元/㎡,成交楼面地价1745元/㎡
指标
数量
同比10年
同比09年
土地供应面积
㎡
↑%
↑%
商住用地供应面积
㎡
↑%
↑%
土地成交面积
㎡
↑%
↑%
土地成交金额
↑%
↑%
商住用地成交面积
㎡
↑%
↑%
商住用地成交金额
↑%
↑%
土地成交单价
2332元/㎡
↑%
↑%
商住用地成交单价
3791元/㎡
↑%
↓%
商住成交楼面地价
1745元/㎡
↓%
↑%
统计时间:2011年1-6月
市场分析
新政解
政策回顾
上半年,东莞商品房各区域成交总体不错,受深圳客户需求的拉动作用,“深圳北”区域成交翻番,尤其寮步、大朗等区域借助市政规划的利好成交节节攀升。
市场分析
新政解
政策回顾
2011年上半年,在大户型豪宅集中上市、楼王加推、精装修楼盘增多等影响之下,东莞普通住宅价格继续