文档介绍：镇江中冶·蓝城项目市场研究与初步定位
成全机构 2010-08-16
出品人:全忠
总监制:黄章林
制作组:研发中心研展部苏南研展部
谨呈镇江京诚置业有限公司
工作阶段
市场调研阶段
《市场研究报告》
项目定位阶段
《项目定位报告》
项目定位阶段
(报告终稿)
项目地块查勘
区域宏观经济研究
房地产市场调研
消费者访谈
业内访谈
项目界定和目标分析
项目核心问题研究
案例借鉴与分析
项目定位
物业发展建议
项目经济评价
报告终稿提交。
8月6日——8月16日
8月16日——8月26日
8月26日——9月5日
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工作内容与安排
8月6日抵达镇江。看地。地块周边楼盘调研。
8月7日【楼盘调研】学府路沿线。丁卯片区。滨江片区。
8月8日【楼盘调研】南徐片区。万达片区。金山片区。商圈商业。
8月9日城市规划馆。丹徒片区。客户访谈。部分返程数据整理。
8月10日数据整理。客户访谈。报告草拟。
8月11日数据整理。报告草拟。过程沟通。
8月12日—15日数据整理。报告撰写。
8月16日第一轮提报。
第一阶段
工作安排
主要调研
楼盘列表
优山美地。永隆城市广场。东方新卡纳。沃得城市中心。美林湾。学林雅郡。中南世纪城。香江花城。江山名洲。中虹品墅。东城绿洲。水木阳光。云河湾。钻石铭苑。香江世纪名城。恒美山庄。恒美嘉苑。恒顺尚都。京口花园。学府华庭。紫晶国际。学府华庭。镇江食品城。我家山水。江南世家。南山一品。
京口区
润州区
丹徒区
朗香园。紫阳花园。悠然居。跑马山庄。朴园。冠城国际。万科润园。万达广场。云开甲第。景天花园。华都名城。
魏玛假日。圣地雅格。风景城邦。
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报告逻辑框架
背景理解
价值探索
整体定位
项目属性
市场机会
发现价值
他山之石
项目定位
物业发展
5
壹
项目属性
用地条件
企业目标
6
用地位于镇江禹山东侧,与市中心一山之隔,15分钟车行时间。
用地东侧位于长江西岸,是镇江规划的滨江板块组成部分之一。
一山之隔
长江西岸
用地条件
区位解读
项目位置
7
区位规划
镇江北部滨水区规划
城市定位:整合南山北水,打造“滨江山水生态城市”。
北部滨水区
本案
镇江北部滨水区指润州路、长江路、东吴路、禹山北路以北以内江为核心的沿江临水区域,,。
通过水利工程建设、水体等改造形成以湖面为主体风景游览区。以“水”为核心,围绕“水”的主题展开,充分构筑水文章,拟将建设成为一个国内一流的休闲、观光、居住和健康产业为目标的大型滨水城区和生态风景区。
8
区位规划
滨水区的建设目标处处围绕着水的主题展开,充分构筑水文章,力图做到将自然环境融入城市,将边缘化的水岸改变成为城市的中心,从而扩大城市的吸引力。
强化滨水和生态的特色.   
强化用地和建筑的亲水性.
强化滨水岸线和滨水用地的公共性.
组团形态的差异化, 多样化城市景观的形成.
项目位于滨水区规划边缘位置。
项目的东侧紧临长江一线水景。
主动融入,借势长江。
9
规
划
控
制
指
标
指标
数值
备注
规划用地性质
商住用地
总用地面积<ha>
其中
1-1,2-1,2-2号地块
、、
商住用地(经营性建设用地)
1-3号地块
城市道路(非经营性建设用地)
2-4号地块
水域(非经营性建设用地)
1-2,2-3,2-5,2-6号地块
,,,
公共绿地(非经营性建设用地)
总建筑面积<㎡>
≦347200
其中
居住建筑面积
306010-323010
商办建筑面积
34500-17500
社区综合性管理服务用房建筑面积
≧5300
幼托≧3600㎡()
托老所800㎡、文化活动站600㎡,健身设施()
社区居委会,社区服务站,社区警务室等300㎡
物业管理服务用房建筑面积
≧1390
市政设施配套指标
配置开闭所、变电室、燃气调压站
公厕100㎡(2处、50㎡∕处),垃圾收集房(2处、40㎡∕处)
总容积率
≦
建筑高限<m>
居住户数<户>
2860
居住人口<人>
9152
绿地面积<㎡>
≧92500
1-1
地块
2-1
地块
2-2
地块
用地指标
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