文档介绍：中原2010年11月29日苏州鑫苑国际城市花园营销报告
国花进入高端住宅营销战略年
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鑫苑国际城市花园营销报告
写在前面……
苏州作为一个高敏感度的城市
正面临着一个怎样的政策环境
一是各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
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929新政内容概述:
地方政府政策执行与行政干预
地方政府要立即制定执行10文件,否则问责约谈
929新政内容概述:
二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、。各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房。
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银行信贷调节
首套三成、二套五成、三套停贷
929新政内容概述:
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
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税收调节
首套税收优惠,取消多套优惠,逐步推广房产税
929新政内容概述:
四是切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
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供给调节
加大中小套型和保障房供给
929新政内容概述:
五是加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。
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行业调节
规范开发商交易行为
929新政之后出台的相关政策:
中国人民银行决定,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。,%%;,%%;
10月19:央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率
,但这是对已有的一揽子调控政策的持续巩固。其心理影响应该比较明显。如果这一影响的效果继续加大的话,不排除会出现房价下调的局面。
929新政补充条款陆续出台:
苏州限购令的出台,对于普通住宅的影响微乎其微,但对于高端住宅以及商业地产,很可能受益于限购令对于只能新购一套房的影响,投资客会将资金集中起来,放弃普通住宅市场,转战高端住宅市场以及商业地产市场。
苏州版限购令11月3日下午正式出台
《市政府批转关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的意见的通知》明确,居民家庭在市区只能新购一套住房,违反规定者将不予办理房产登记。此外,通知还规定,对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
929新政顷刻出台的引发点,
在于417新政后市场呈现的“V”型上升回暖迹象。
1、政策环境:市场维持调节态势,但房地产市场调节并未出现松动迹象。
2、全国市场表现:,但8月开始部分城市又出现价格回升迹象。
涨幅最快的城市:深证、上海、北京,8月份均价出现抬头态势。
涨幅较快的城市:厦门、武汉、无锡,新政后价格涨跌互现,武汉8月价格较低是因为有1200套经适房备案。
涨幅一般的城市:佛山、天津、长沙,新政后价格上行趋势明显。
2、全国市场表现—一类城市:整体价格虽有不同,但价格回升已然呈现,上海市场尤为明显。
2、全国市场表现—二类城市:量价齐升逐渐呈现,苏州市场近期表现更为明显。
2、全国市场表现—客户状况:,投资比例明显减少,但近期部分城市投资比例又逐步开始回升。
3、苏州市场状况—成交状况:政策调节作用影响趋淡,市场需求持续释放,市场呈现量价齐升态势。
2010年7月~8月苏州各区成交量环比图
2010年8月~9月苏州各区成交量环比图
进入6月份以来,苏州市场明显回暖,另外价格也是稳中有升。
3、苏州市场状况—成交结构:首改型客户的再次入市带动市场回暖,高端类产品受调控影响波动小。
1-4月
5-7月
8月