文档介绍：中原2011年铜陵市市场研究及景尚花园下阶段营销
2011年铜陵市房地产市场研究报告及景尚花园下阶段营销建议
上海中原铜冠项目组
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宏观市场分析
中观市场分析
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微观市场分析
淡市下景尚花园下阶段营销策略建议
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下阶段营销总纲
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前3季度经济增速虽然有所回落,但朝着宏观调控预期方向发展,运行在平稳、较快的合理增长区间内,出现“硬着陆”的可能极小??今年四季度的增长速度或将低于三季度,而经济增速降低将给中国经济调结构带来空间??
【经济环境】当前经济环境
通胀压力持续再度引发加息预期:自2010年7月CPI突破3%,并持续在5%左右徘徊,同时PPI持续高位运行,,且将长期存在。,11月若持续增长下一阶段有进一步加息可能。
【经济环境】当前经济环境
金融方面
银行对对于房价下跌的承受能力为30%,%,%;
信托公司房地产业务融资业务紧绷;
1万亿美元的热钱在中国境内流转;
开发商与个人贷款占据银行放贷的20%
%,3700亿资金在市场冻结;
部分银行已上调首套房利率
宏观方面
大宗商品价格经历多轮持续上涨,最近呈现涨跌反复
结构性调整
2009年全国货币总量63万亿
2010年达到81万亿
% 经济平稳较快发展
% 与8月持平
%
政治政策方面
两会压力,民生问题直将住房矛头指向政府,而非开发商企业;
两级分化的压力;
保障性住房出台,70%土地供应比例箭在弦上;
教育改革医疗改革,住房改革;
【政策环境】 2011年9月“房地产市场四个坚定不移”
提出背景
坚定不移地反通胀
2011年9月13日针对目前国内通货膨胀和房价持续高价位运营,住建部提出“房地产市场四个坚定不移”。
坚定不移地建保障房
坚定不移地抑制过度占有资源的需求,坚定不移地抑制奢侈性的需求,坚定不移地抑制因卖而买的需求
调整城市结构,支持、鼓励老百姓改善居住条件的政策坚定不移
在9月国内房地产市场传统金九旺季未出现的情况下住建部仍提出房地市场四个坚定不移,表示了国家打压房价的决心
提出背景
加大普通商品住房的土地供应力度
加快普通商品住房建设
完善差别化住宅信贷政策
增加普通商品住房的有效供应
加快以棚户区改造为重点的保障性住房建设
严格执行差别化住房信贷政策,对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,
为改善居住条件申请住房公积金贷款购买第二套住房的,其首付比例不得低于60%,。
【政策环境】铜陵市房地产调控细则
坚决贯彻落实国家和省房地产市场调控政策,切实控制房价上涨幅度,保持和促进铜陵房地产市场平稳健康发展
2011年度铜陵新建住房价格涨幅一定要明显低于上年水平,不高于全市当年生产总值(GDP)增幅
【政策环境】最新政策资讯解析
住建部:住房信息完善后取消限购
2011年10月27日上午,十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议,就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。会上,住建部部长姜伟新表示,待城镇个人住房信息完善后将取消限购。
限购政策将取消
中原观点:只要政府坚定对房市调控的决心,不管是否以后有类似于楼市限购的政策存在,都不会影响到房地产市场的变化,只不过是一种形式的变化而已。
拟准公积金用于租房
住建部部长姜伟新表示目前正在城镇个人住房信息系统。如果这个信息系统将来建立起来了,再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息,再加上公安的一些信息系统,如果能统一起来,到一个平台上,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法,而是更多地采用税收办法,对需求和供给包括房价进行调控。
住建部副部长齐骥表示,正在实施的《住房公积金管理条例》明确规定,允许缴存人提取自己的公积金支付房租,但房租占收入一定比例以上才允许,有的地方为管理方便不允许提取用于住房租金,针对这些情况,住建部正积极联合各个部门,研究修订公积金条例,放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。
加快推进实施房产税
姜伟新表示目前在上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段要完善税制,加快税收政策的制定,抓紧总结两个城市的房产税试点经验,加快推进房产税的实施,以使它进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。
【政策环境】最新政策资讯解析
适时适度预调微调经济政策
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