文档介绍：众厦2011年惠州大隆财富广场营销策划报告
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深圳市众厦实业发展有限公司
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用心,创造价值
Creating value by hearts
中国地产实践家
中国策划代理五十强
深圳市十大品牌中介
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大隆财富广场营销策划报告
谨呈:广东大隆企业集团有限公司
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版权声明:
本项目是广东大隆企业集团有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
知道·你与众不同
指导·你与众不同
直到·你与众不同
项目印象
本项目是开发商继大隆中心广场之后的又一综合体钜作,本项目地处惠城CBD区域,项目的成功与否直接关系到大隆的品牌提升,继本项目之后在某种意义上我们可以理解大隆集团为:
CBD综合体运营商
第一部分市场分析
第二部分项目分析
第三部分项目定位
第四部分物业发展建议
第五部分营销策略
目录
国家调控政策分析
2010年市场回顾
竞争分析
第一部分:市场分析
2010年楼市调控政策一波高于一波,调控力度前所未有(惠州无本地政策出台)
清退央企:国资委责令78家不以房地产为主业的央企15天退出房地产业务。
土地新政19条:开发商竞买土地保证金最少两成、1月内付清地价50%等19条土地调控政策,加大开发商拿地资金。
国十一条:二套房贷款首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。
9·29新政(国五条) :首套房贷不分大小均要求首付不得低于30%;二套房贷首付不得低于50%,;三套房和外地购房全部停发房贷;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等。
第一次加息(10月20日):,%%,%% 。
第二次加息(12月26日):,%%,%% 。
公积金贷款收紧:全面叫停第三套住房公积金贷款,第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成且利率上浮10%。
限外令:境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房,境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
银行再次加息:2011年2月8日一年期存、
收缩流动性:自2010年以来,共九次上调存款准备金率,%提升到20%,收缩资金流动性。
4·17新政(新国十条) :二套房贷首付不得低于50%,,部分地区可暂停发放三套房贷,外地购房受到限制等。
2011
2010
一系列针对楼市的调控手段反映政府打击投资、投机行为,遏制房价过快上涨的决心坚定。
政策回顾
“平稳发展”的方向是政府各项调控的目标
政府在多个场合表明要保证政策的连续及稳定性的背景下,出台了一系列房地产调控政策。分别从营业税调整、打击开发商囤地以及调整各地购房优惠政策、提高首付、收紧货币政策、限购、改变市场心理预期等全方位、多层次的政策“转向”信息,其目的就是遏制房价过快上涨,以保证房地产平稳发展为主。
我司认为:抑制房价过快上涨,平息民怨,但并不希望出现08年初的房价大幅下滑。对经济产生重大的负面影响,故政策呈现“紧而不结、有保有压”的特点,未来1-2年内维持房地产在“平稳发展”的方向是政府各项调控的目标。
政策分析
众厦观点:未来国家整体房地产政策将会是长期性、经常性的“适度调控”的政策,以确保“房价稳定,发展稳定”。
市场现状未达到调控预期,估计调控政策会进一步加码,2011年楼市将呈现政策趋严、走势趋稳
2011年货币政策定调由宽松转为稳健,进一步上调存款准备金率、加息、上调公积金贷款利率、预售资金监管都有可能成为楼市政策调控组合拳中的一种。
部分城市已经开始试行房产税,但全国出台的机率不大;提升保障房建设的目标,由从2010年的580万套提升至1000万套。
短期市场受持续调控政策的影响,楼市在2011年初出现下滑趋势,估计在年中达到低点后持续回暖;中长期发展态势乐观。
未来政策趋势
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鹏基万林湖、润园、岭南雅苑、熙龙小镇、
南山公馆、一城峯景
龙丰上排红花湖
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