文档介绍：德思勤深圳市石龙汇联商业步行街销售方案分析
石龙汇联商业步行街
销售方案分析
制定方案的前提条件
方案的制定跟据不同的目标来制定
各个方案是各目标下的策略性方案,具体价格应根据市场情况另定
各个方案统一按实现较好的销售率90%计算
各方案的销售时间不同,仅根据经验判断
经济测算均为静态的测算
方案一:价值最大化,以利润为导向
注:市场价格取整;六号楼的5、6层的面积未列入计算
目标:首层外街销售价格为31000元/平方米,平均单价为10706元/平方米,总体市场价格达到2个亿。
20,104
18,778
10,706
-
合计
1,954
5,482
3,565
111>.50%
三、四层
2,982
6,412
4,650
15%
二层
486
313
15,500
50%
一层内铺
12,658
5,918
21,390
69%
一层内街
2,025
653
31,000
100%
一层外街
(相对外街)
市场价值(万元)
建筑面积(㎡)
市场价格(元/㎡)
价值递减比例
层数
方案一销售预测:
税前投资利润率为73%
销售周期约为一年
静态指标
73%
税前投资利润率
8
(3-4-5-6)
万元
6,604
税前利润
7
(3)*%
万元
36
监督管理服务费
建面*3元/㎡
万元
6
交易服务费
(3)*3%
万元
543
城市建设专用金
(3)*%
万元
18
堤围费
(3)*%
万元
5
印花税
()*3%
万元
27
教育附加税
()*5%
万元
45
城建税
(3)*5%
万元
905
营业税
SUM(~)
万元
1585
销售税费
6
(3)*5%
万元
905
营销费用
5
万元
2200
建筑购买成本(含税)
万元
6800
土地购买成本
取得权属
万元
9000
取得成本
4
万元
18,094
销售收入
3
90%
销售率
2
未计5、6层
万元
20,104
市场价值
1
备注
单位
经济指标
项目
序号
方案一优劣势分析
优势
充分挖掘项目的价值,实现较高的单价和价值
从静态测算来看,能实现较高的利润,投资回报率较高,经济效益较优
劣势
价格偏高,使项目销售风险加大,不可控因素多
项目单价较高,销售速度减慢,不利于资金回笼
销售周期较长,难于把握市场的变化,不利于实现价值
方案二:快进快出,以速度为导向
注:市场价格取整;六号楼的5、6层的面积未列入计算
目标:首层外街销售价格为23000元/平方米,平均单价约8000元/平方米,
14,916
18,778
7,943
-
合计
1,450
5,482
2,645
%
三、四层
2,212
6,412
3,450
15%
二层
360
313
11,500
50%
一层内铺
9,391
5,918
15,870
69%
一层内街
1,502
653
23,000
100%
一层外街
(相对外街)
市场价值(万元)
建筑面积(㎡)
市场价格(元/㎡)
价值递减比例
层数
方案二销售预测:
税前投资利润率为29%
销售周期约为半年
静态指标
29%
税前投资利润率
8
(3-4-5-6)
万元
2,576
税前利润
7
(3)*%
万元
27
监督管理服务费